2009年商品房总销售额122亿元，刷新了历史纪录。其中住宅成交面积342万㎡，金额108亿元，成交均价2930元/㎡。商业地产成交面积22万㎡，金额14亿元，成交最高价4万元/㎡（以上数据来自市房管局签约备案统计信息网）

　　2009年楼市：透过热销看本质

　　市场需求——从刚性需求步入弹性消费

　　2009年的热销从上半年和下半年市场需求的性质来看，可明确地分为两类：上半年多为刚性需求的释放。下半年则转向弹性需求，即改善性及投资性需求。

　　2008年憋着劲观望的购买力在2009年上半年集中喷发。2008年存量房源基本消化殆尽，下半年新开项目甚至出现惜售、哄抢。瀍河恒大绿洲起价3980元/㎡，开盘狂销500套；世纪华阳3期均价4500元/㎡，山水富地均价3500元/㎡，都是开盘即抢空；连帝都国际城下半年的月销量都荣居前三甲，均价从2650元/㎡涨至3085元/㎡。无论位置、品质、价格，几乎大小楼盘全部热销。2009年住宅成交3万多套，成交面积342万㎡，超越2007年。

　　建设部政策研究中心主任陈淮曾说：“中国从最穷的人到最富的人，都憋着改善住房呢，这是国情。”几年前我们认为刚性需求是支撑洛阳楼市的主要力量，但目前弹性需求已渐呈强势。

　　从精顺代理的楼盘来看，可粗略分为两类。一类是以自住或者改善型需求为主的中州国际、香港城，囊括了西工、涧西两大洛北核心客户区域。香港城2007年月均销售30套，2008年这一数据下降为20多套，2009年上涨到50余套，10月份销售近100套。均价也从1800元/㎡涨至2900元/㎡，持续热销。位于西工区的中州国际，占据王城公园不可复制的地段和景观，主力客户80%为自住。从交房后期情况看，仅有1%的转让，炒房现象不高。

　　另一类是以投资型需求为主的中弘·湖滨花园和创展·国际贵都。中弘·湖滨花园从2006年一期开始销售到2009年三期售罄，客户区域囊括洛龙区、洛阳新区周边及市区，与新区其他项目一样空置率较高，达到60%左右。这类客户不急于自住，也不急于出手，转让和转租的仅占5%。创展·国际贵都近600套小户型，是洛阳最典型的投资类产品。从客户特征看，20%自用，包含办公和自住，80%是投资。从后期销售跟踪的情况看，有5%左右客户直接转让出售，95%以后期出租作为收益目的。从中弘·湖滨花园和创展·国际贵都的数据来看，追求长期获利或以资产沉淀为目标的中长线投资居多，“低买高卖、快进快出”的短线投机很少。

　　目前洛阳市场投机者数量较少，原因有二：一是洛阳楼市价格还不足以吸引投机者倒买倒卖。二是百姓的投资渠道狭隘，在通胀的预期下，只能买房保值，因此对房地产行业形成了一种“挤入效应”。可以说洛阳弹性消费时代刚刚开启大幕，那么未来楼市的上扬或许就不足为奇了。（未完待续）

　　（精顺研究院）