楼市新政在4月上旬连续发力，但洛阳楼市供应仍然偏紧，市场观望气氛并不浓厚，然而一线城市的量价齐跌大潮迟早会波及中原，本地楼盘也应未雨绸缪，逆市而动，加大促销力度，以求涉险过关。楼盘营销更应加强市场区隔，闭合市场里“圈定宰杀”才最为直接且有效。

　　将消费者依不同的需求、特征区分形成若干个不同的消费群体，这被称为“市场区隔”。由于独具的地段特质，加之不同的产品包装、客群定位等因素，房地产的市场区隔更具有可操作性。

　　稀缺地段项目的加强持有

　　此类楼盘往往奇货可居，城市核心地段，交通便利、配套齐全，升值潜力毋庸置疑，投资性客户的占比也最大，周边竞争也不具有威胁，开发商仍会看好自身产品的销售前景，新政推出引发来访量下滑，此时延缓推盘的节奏，以观望政策落地的实际效果。一般前期的蓄客量已达到既定目标，通常会减少广告投放量，加强同意向客户的感情维系，缩小范围精准出击，增加会员答谢回馈、节庆娱乐以及老带新赠礼等促销活动，争取在订房解筹环节放手一搏，如南昌路一号城邦、九都路申泰等项目均属此列。

　　区域重点市场的刚性需求为主

　　此类楼盘在本区域具有较大的竞争优势，由于受城市扩容、旧城改造的影响，刚性需求依然旺盛，首次置业和改善型客户占绝对比例。依据主力客群的需求，产品方面注重细化，面积配比得当、户型设计合理的小两房、小三房迎合市场紧俏旺销；在推广理念上主打温馨亲情牌,营造邻里和睦的轻松氛围；渠道选择上以覆盖本区域市场为主，如武汉路板块香港城、纱西板块紫金城等项目。

　　新兴竞争区域的价格王道

　　该区域一般竞争楼盘众多，地段无明显的优势，项目的客户群通常会较难区隔，只能以价格策略来争夺市场，外地购房者不在少数，此次新政的影响也最为明显，亟待增加售房部的人气。

　　营销手段上需要靠花样翻新来吸引眼球，买赠抽奖活动要频繁，噱头足够大才能吸引更多来访者，“买房送岗位”销售招聘两不误，“买房送黄金”暗里把价降，更有甚者送毛驴、送奶牛，都曾是地产人的奇思妙想，可谓语不惊人死不休。面对区域急增的投放量，后期销售难度可想而知，应以价格主导以求快速去化。例如道北新区和洛阳新区板块的若干楼盘。

　　（精顺研究院）