新政之下话楼市

　　房地产调控政策对洛阳楼市的影响相对滞后，5月份，我市商品房供应量和交易量同去年同期相比都有所增加，房价总体没有大幅回落，增速放缓，房地产市场依然保持平稳发展的态势。

　　业内人士分析：从市场的投放量和成交量来看，以刚性需求为主的洛阳楼市，在国家新政出台的一个月来，从开发商到购房者还没受到太大的影响。洛阳作为二、三线城市，调控政策的影响往往有滞后性，今年下半年以后，新政迭出的楼市调控效果会逐渐显现，观望气氛日渐浓郁。

　　新房均价

　　未见回落 增速放缓

　　“从市场看，房价并没有回落，特别是一些新房源的价格让我觉得很失望。”市民王先生告诉记者，原本寄希望于新政能影响开发商定价，带给购房者更多实惠，但实际看来开发商的定价依然坚挺。

　　和王先生一样，我市不少市民本以为房价会因为新政而有所下调，但从5月份一些楼盘的销售价格看，并没有下调的趋势，不过受调控和市场预期的影响，房价保持平稳，快速上涨的势头得到了遏制。

　　据统计，5月我市新建住宅销售均价为每平方米3673元，同比上涨25.23%；办公楼销售均价为每平方米3226元，同比上涨30.61%；商业用房交易均价为每平方米8435元，同比上涨18.89%。

　　比较我市今年的住宅价格：1月均价为每平方米3429元，2月为每平方米3489元，3月为每平方米3259元，4月为每平方米3580元，5月为每平方米3673元，增速明显放缓。

　　5月商品房价格略有上升，是因为当月投放市场的商品房项目高端产品占的比重较大，如恒大绿洲、名优雅筑（含商业）、奥体花城等，预售均价都在4000元以上。

　　记者在5月底举办的房博会上了解到，一些参展楼盘的房价与新政前的房价差不多，新政出台前随时上调房价的现象不再出现。而对于未开楼盘，开发商定价也开始犹豫。在房博会上，当购房者问及未开楼盘销售价格时，售楼小姐一改往昔的肯定回答，变得含糊其辞起来。

　　市场供应

　　同比上升 环比下降

　　供求关系是决定楼市走向的关键因素，调控新政对5月我市商品房投放量的影响还是有的，虽然不是太大。

　　5月我市商品房批准预售项目9个，套数1653套，面积16.54万平方米，比上年同期上涨36.69%。其中商品住宅批准预售套数1309套，面积14.87万平方米，比上年同期上涨24.96%。市场投放量与新政出台之前的4月相比，下降明显，新建商品房环比套数下降49.68%，面积下降55.95%。

　　新盘投放量环比的下降，一是客观因素：5月之后逐渐进入楼市的销售淡季，开发商大多在4月推盘，抢占4、5月份的销售旺季；二是调控因素：由于对频频出台的楼市调控政策对市场影响如何难以把握，一些开发商放缓了节奏，采取观望的态度，推迟楼盘的入市时间。

　　5月市场上推出的9个预售项目，除恒大绿洲、名优雅筑、奥体花城投放量较大外，阳光灿烂的日子是经济适用房，其它楼盘的开发量都很小，楼盘大多只有40套～60套房子。

　　新房销售

　　刚性需求 创下新高

　　从5月楼市的销售情况来看，我市房地产的刚性需求依然强劲，市场销售良好，政策影响不大。

　　据统计，5月我市新建商品房销售2932套，销售面积34.71万平方米，销售额12.75亿元，分别比上年同期上涨20.91％、30.05％、53.06％。其中住宅2661套，销售面积33.16万平方米，销售额11.74亿元，分别比上年同期上涨18.48％、31.59%、58.86％。

　　今年1月我市商品房销售27.55万平方米，2月销售9.46万平方米，3月销售23.55万平方米，4月销售28.2万平方米，5月销售34.7万平方米，创下今年新高，5月销售量是当月市场投放量的2倍。

　　从销售数据来看，4月频出的房产新政对洛阳楼市的销售没有产生太大影响，我市购房者对房价下跌的预期不是太强，原因是洛阳楼市以刚性需求和改善型需求为主，去年以来洛阳房价虽然上涨不少，但没像一线城市那样疯涨。

　　今后走向

　　观望渐浓 总体平稳

　　据国家统计局消息，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，新建住宅销售价格同比上涨15.1%。

　　地产大腕任志强认为：房产新政是要遏制部分城市的价格过快上涨，而这个部分城市的衡量标准是房价过高、上涨过快和供求关系恶化三项内容。从5月全国的价格变化来看，新政的作用已开始显现了。原来被认为是房价过高、上涨过快的城市5月都出现了环比的下降，而那些原来房价并非过高、上涨并非过快的城市出现了房价的上涨，并支撑起了全国房价保持较高增长的一片天。

　　我市应属于那些原来房价并非过高，上涨并非过快的城市之一。

　　对于今后的楼市走向，我市有开发商认为，目前银行已开始执行房贷新政策，投资型和改善型购房者会进入观望状态；还有开发商认为，下半年上市的新盘不少，房源会增加，刚性需求者挑选的余地更大；在新政影响下新房交易量也可能出现回落，但总体看洛阳楼市供需比较平衡。不少业内人士表示，房产政策的层层出台，更深一步是对房地产市场进行结构调整，促进平稳健康发展，避免大起大落，这才是宏观调控的着眼点。洛阳楼市在新政和房源增加的影响下，会回归平稳理性的发展。

　　因为地方调控细则尚未出台，开发商和购房者都在等待。目前已有个别开发商调整其楼盘的销售进度，做好长期“抗战”准备。一些原本有推盘计划的开发商或许会调整销售进度，重新尝试“少量多批”的推盘方式，即有多少积累客户，就推多少房源。

　　因为房贷申请涉及“第二套房”，投资者比较青睐的小户型成交受到影响，在“限购一套”的政策影响下，经济实力较强的购房人都在寻求住房的一步到位。同时，由于受经济收入的限制和对房价下跌的预期，由购房转为租房的人群也增加了楼市的观望气氛，拉动了房租价格的上升。

　　今后一段时间，开发商与购房者之间会形成较强的对峙，洛阳楼市可能会出现“市场有需求，观望显浓厚”的状态。