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　　4月17日至今，楼市调控已满4个月。在经历了长达百日的观望、僵持、对峙后，中国楼市下半年将走向何方？接下来的调控政策会继续收紧还是有所放松？房价究竟是涨是跌？一连串问题的背后，中国楼市似乎被一层迷雾笼罩。

　　在这个敏感时期，700多位房地产专业人士于8月11日～14日齐聚海南博鳌，参加2010博鳌房地产论坛，探讨新政百日后中国房地产市场的下一轮走势。陈淮、樊纲、朱中一、陈启宗、任志强、施永青等专家学者与业内人士坐而论道，剖析楼市背后的各种角力因素。

　　似乎没有明确结论——房价背后，是中国经济增长方式转变、货币制度与财税制度改革、开发企业转型、中央与地方政府利益协调等各方面矛盾与纠葛混合而成的难解谜题，任何一个变量都会影响楼市步调。企稳，至少是各方都希望出现的一种局面。

　　不管结论如何，这一场思想与观点的激烈碰撞，本身就很精彩。

　　问政策

　　“遏制”到“维稳”，怎么走

　　“‘钱多房少’是推高房价的根本原因。双管齐下，方能确保房价合理回落，市场健康发展。”

　　在博鳌房地产论坛上，经济学家和房地产界学者认为，不足的房源供应量和过大的货币供应量这组矛盾，是推高房价的根本原因。如何推动外汇制度改革，引导长期贸易顺差下的巨额资金向外流出，与增加住房有效供给及土地供应双管齐下，方能确保房价合理回落，市场健康发展。

　　松地根 怎样加强住房有效供给？中国房地产业协会副会长朱中一预计，政府有关部门将加强督察力度。

　　国土资源部公布的数据显示，上半年完成的土地供应量还不足供应计划的1/3。从土地购置面积看，40个重点城市中，同比下降的有8个城市。在土地开发方面，40个重点城市上半年平均同比下降14.6%。朱中一建议，政府有关部门应适当调整土地出让底价，确保土地供应计划的完成。

　　紧银根 7月份我国贸易顺差是287亿美元。去年我国新增外汇储备高达4531亿美元。对此，北京大学国家发展研究院院长、央行货币政策委员会委员周其仁解释说，国家外汇储备就是央行从市场上收回来的钱。简单地说，央行收回多少外汇就要向市场释放等量的人民币。“如此巨大的购买力在某一时期会集中在某些商品上，从而造成其价格出现大幅波动。”为此，应加紧外汇制度改革，拓展新的投资渠道，引导海量资金“走出去”，为楼市“降温”。

　　

　　问市场

　　放量? 降价? 怎么选

　　“调控过百日，房价涨幅整体回落，一线城市成交量大幅下降。下半年，房价离‘心理价位’仍很远，但成交量可能触底反弹。”

　　眼下，房地产市场在严厉调控下已经出现了明显变化。下半年市场走势如何，理所当然地成为博鳌房地产论坛的热点话题。业内大致认为，国家调控不会放松，成交量将从低位反弹。

　　以价换量未了局 “房价涨幅整体回落，调控初现成效。”中国房地产业协会副会长朱中一在论坛主题演讲中如是表示。

　　数据显示，7月份全国70个大中城市新建商品住房和二手房价格同比涨幅分别比6月份回落了1.2%、1%，已连续3个月回落。华远地产董事长任志强认为，从6、7月份统计数据的对比中，可以看到下降的幅度是巨大的。房地产投资下降接近30%，销售面积下降15.4%，销售额下降19.3%。

　　“很多人不愿承认新政已经发挥作用，是因为大家认为价格还没有跌到他们的‘心理价位’。”任志强表示。

　　金九银十仍可期 尽管在价格走势上存在分歧，业内普遍看好下半年成交量的回升。

　　朱中一认为，随着房地产调控政策逐步落实，估计一些城市在房价回调后成交量将有一定上升。

　　“楼市短期将呈现价稳量升的走势。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟如是说，在中原地产主席施永青看来，下半年可能出现量价齐升的局面。 “民间有一部分被压制的购买力等不及了，‘金九银十’可以期待。”施永青表示。

　　问企业

　　消“民怨”拓“钱途”，怎么玩

　　如经济学家樊纲所言，十年前是一群春风得意的人相聚博鳌，畅谈房地产风云。十年后再次相聚博鳌，那群春风得意的人开始为下一个周期做更多的风险思考。怎样减少经济周期的负面影响？怎样预防政策调控的严厉打击？商业地产和地产金融创新成为探讨最多的话题。

　　十年一觉，商业地产当道 商业地产缘何受到如此青睐？“一个原因就是这么多次针对楼市的宏观调控，几乎每次都是针对住宅市场。住宅市场的风险较高。”平安物业投资管理有限公司董事长邹益民在论坛上透露，目前越来越多的房地产公司表现出对商业地产的热心。

　　金地集团董事长凌克表示：“我们投资住宅的时候花了3年时间把它卖掉，投资回报在2倍左右。如果长期持有办公楼，包括租金回报，资产增值，这样算下来投资了6年，有4倍多回报。” “做商业地产可以分享到资产升值时段带来的丰厚利润。”邹益民表示，商业地产的高回报率有着巨大吸引力。

　　资金为王，加速金融创新 凌克表示，中国房地产的开发资金的来源主要有三个方面：自有资金、银行资金和私募资金。而来自银行的资金占比达到67%。

　　“房地产是十年九调控，我们发现房地产投资基金可能是解决这样一个怪圈的一条路。”盛世神州房地产投资基金(北京)管理有限公司董事长张民耕表示。

　　（据《上海证券报》）