从住房流通的结构划分，住房市场可以分为一级市场和二级市场。一级市场是指增量房产的买卖与租赁，即新建商品房市场；二级市场是指存量房产的买卖和租赁，即二手房市场。住房二级市场是否活跃是衡量房地产市场是否成熟的重要标志之一。

　　在住房市场体系中，只有在一级市场发展到一定程度之后，二级市场才会逐渐活跃起来；反过来，二级市场的活跃，将会加速一级市场的成长。据统计，我市2008年二手房交易8340套，面积92.04万平方米，金额9.18亿元；2009年二手房交易9088套，面积77.39万平方米，金额9.4亿元；2010年1月～7月二手房交易6954套，面积78.58万平方米，金额8.73亿元。从二手房交易情况看，我市二手房交易量逐年增加，二级市场逐步活跃。

　　2010年洛阳二手房市场情况

　　2010年上半年，洛阳楼市可谓跌宕起伏，从国务院出台的关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，到媒体上国家对房地产打压力度的专题报道，再到国家宏观调控政策的出台、银行的银根收紧等，我国各大城市的房地产市场都有所震动。但洛阳地产的微循环一直有序稳定，房价相对不高，又是内地三线城市，从政策出台至今，纵观洛阳楼市的发展，所受影响并不严重，洛阳的二手房市场没有受到太大的冲击。

　　从前7个月二手房交易情况看，除了2月份受春节长假影响，交易量有所下降外，其余的几个月，交易量都比较平稳，比去年同期也有所增加，2010年7月二手房交易934套，面积16.14万平方米，金额1.34亿元，分别比上年同期增长了20.83%、159.07％、7.2％， 一改新政调控以来交易下滑的局面，出现较大增幅。

　　二手房市场存在的问题

　　虽然洛阳二手房市场发展势头不错，但和其他同类城市相比，交易量还是较低，主要有以下几个方面的原因：

　　一是中介服务市场落后，不利于住房二级市场的发展。

　　住房二级市场的繁荣与发展离不开房地产中介服务市场的支撑和配套。北京、上海、杭州等二手房市场比较繁荣的地区，都有一个成熟完善的房地产中介服务市场。

　　我市目前在市房管局备案的房地产中介机构除两三家从业人员素质较高、有一定的经济实力和二手房信息储备外，其余中介机构大部分以代售楼盘为主营业务，从事二手房经营业务的很少。大部分中介机构尚处于经营规模小，注册资金少，从业人员中多为未经过专业培训的无业人员，专业素质较低。不少机构操作不规范，甚至有误导、坑害住户现象。而且由于中介代理制度不健全，各中介机构之间为防止员工跳槽、流失房源信息，信息管理保守落后，全市不能形成强大的信息流，使房产中介成功率很低，影响了二手房市场的发展。

　　二是金融服务发展滞后，制约了住房二级市场的发展。

　　相对于住房一级市场来说，我市住房二级市场的银行信贷、担保等市场服务还明显比较落后。住房二级市场的按揭贷款业务刚刚启动，而二手房贷款需要缴纳的费用也比较高，手续比较繁琐，制约了二手房市场的发展。大量的二手房被排斥在贷款的信用资源之外，二手房权利资源不能充分发挥作用，使一些预购旧房者由于得不到金融支持无法购房。同样一部分预购新房者，由于必须卖掉旧房后才能获得购买新房的启动资金，旧房卖不出去，就无法买新房，所以金融服务跟不上，也会从一定程度上制约住房一、二级市场的发展。

　　二手房市场前景

　　洛阳的房地产市场在这几次国家的宏观调控下，都没有出现太大的波动，主要是因为我市的住房消费还是以刚性需求为主，一部分欲购房者对我市新房越来越高的房价望房兴叹的同时，已经把目光悄悄瞄上了二手房。

　　随着我市城市基础设施的不断完善，二手房所处优越的地理位置，较低的房价、成熟的社区都会吸引更多的购房者，二手房交易量在未来很长一段时间内都会持续增长，二手房市场发展前景广阔。

　　（韩涵沛）

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　　二手房交易流程：申请—受理—审核—记载于登记簿—发证

　　二手房交易提交材料：房产证；双方身份证原件、复印件及印章；当事人因故不能到场，须出具经过公证的委托书及代理人身份证原件、复印件及印章（如房改房、经济适用房安居工程还需提交产权界定卡）；其他相关材料。