64岁的焦秋莲与儿子、儿媳、刚满周岁的孙女玥玥生活在中原人家二期小区，她说自己很喜欢现在的生活。

　□记者 孙自豪 文/图　　

　　近日，我省内外的不少媒体纷纷聚焦洛阳市涧西区中原人家二期小区，报道其业主自治模式。3年了，完全由业主实行自治的该小区安全、卫生、和谐。这个小区的管理有什么独到之处？这种模式可复制吗？9日至10日，记者深入该小区进行了解，并就其管理模式咨询了市物业管理部门。

　　小区的自治模式是什么？

　　一部业主有事就拨打、值班主任持有的电话是核心；大事由业委会决定，日常事务由值班主任、值班员负责；办事处、社区监督、协调自治

　　中原人家二期小区位于涧西区南昌路与辽宁路交叉口附近，共有两栋楼，实住居民150余户约400人。客观地说，小区的设施、环境在我市的诸多小区中不算好。但是，住在这里的人都说他们生活得“很好，很舒心”。

　　该小区业主委员会副主任孙女士说，该小区业主大都于2005年入住。2005年至2007年，小区由一家物业公司负责管理，但是，因为种种原因，物业公司与开发商之间矛盾重重，居民与物业公司相处得也不好。2007年10月，小区业主召开大会，成立了业主委员会并辞退了物业公司。之后，大家制定《业主公约》，开始自治。

　　实行自治后，中原人家二期小区的安保、卫生、设施维护等各项工作很快步入正轨。那么，业主们是怎样做到的？

　　孙女士说，在该小区，业主大会是小区的最高权力机关，大会选举产生的业主委员会代表全体业主处理小区事务。小区所在办事处、社区是“纪检监察部门”，负责对小区自治工作进行监督、协调。

　　据了解，该小区业委会共有委员13名，其中包括主任1名，副主任2名。业委会负责小区重大事务的决策，小区平时的管理工作由值班主任及值班员负责：值班主任由13名业委会委员根据个人情况轮流担任，每人任期3个月；值班员共有7人，大部分是小区业主，负责夜间巡逻、水电维修、财务管理等工作。

　　小区为值班主任配备了一部小灵通，这部小灵通就是小区的热线电话。今年夏天担任值班主任的郭女士说，小灵通是小区的联络枢纽，谁拿着这部电话谁就得担起为小区服务的职责。

　　“我们有一句话‘解决问题，只需一键’。”郭女士说，“在我们小区，没有推诿，什么事情都是一个电话就有人管。”

　　物业费怎么收，怎么用？

　　“两毛钱”的物业费收费标准不高，但卫生费、办公费等要另收；但是，收费种类多不意味费用高，“需要的收不需要的不收”是准则

　　“物业费，两毛钱！”——小区被多方报道，很大程度上是因为这句话在网上热传。

　　该小区实行自治后，物业费的收费标准确实为每月每平方米两角钱。但是，这个“两角”并非全部费用。网名为“冰蓝色的心情”的小区业主这么解释：“纠正，物业费是2毛，但不包括卫生费和业委会办公费。小区业主每月缴纳的费用大约为21元物业费+5元卫生费+5元办公费=31元。当然，电梯费和公用照明费另算。”

　　业主委员会副主任孙女士说，正是因为业委会的宗旨是服务业主而不是赚钱，小区的物业费才很低。业主们缴纳的费用，一部分为服务人员发工资，一部分用于维修设施、购置设备等。

　　近两年，该小区装上了十多个摄像头，换了变压器，更新了楼门门锁和大门。“对业委会来说，收的钱够用就行。”孙女士说，“该花的钱必须花，不该花的钱一分不花，恰到好处最重要。”

　　他们为什么能成功？

　　“三种意识”贯穿管理工作：民主是基础，以人为本是根本，各尽其能是保障

　　值班室值班员刘女士说，小区的事情都由业委会委员投票决定。为方便业主发表意见、参与管理，小区还建设了自己的网络论坛。“民主”在这个小区是真正的“关键词”。据了解，本届业委会3年任期将满，小区将于近期组织业主投票选举新的业委会。

　　业委会委员郭女士在接受采访时提到最多的词是“以人为本”。

　　她给记者讲了一件事情。

　　为安全起见，小区在值班室门口安装了警示灯。可是，有业主提出警示灯的灯光影响自己休息。经过调整灯的方向，警示灯对该业主的影响降到了最小。“少数服从多数和维护每一名业主的利益在我们小区是共识。”郭女士说。

　　记者发现，不管是业委会委员还是业主，都在尽己所能为小区管理作贡献。值班员刘女士是该小区的业主，也是某公司的会计，她毛遂自荐当起了收费员；业委会主任孙先生利用自己的专业技能，领着大家为小区安装了监控设备；业主中的网络高手为大家开通了小区论坛，让每一名居民都能在小区的管理问题上发表自己的看法。

　　可持续吗？能复制吗？

　　自治者有激情，但缺规范、缺专业技术、缺时间，问题不少；自治，只有在小区、业主都具备一定条件时才适合实施；主管部门表示，不反对也不提倡

　　“业主自治并非十全十美。”该小区业委会委员郭女士直言不讳，“自治面临诸多问题”。她所指的问题大致有这些：技术难保障，业委会委员、物业管理服务人员都不是专业人员；时间难协调，有些管理者甚至因为管理小区而耽误了本职工作。

　　10日上午，记者就该小区的业主自治模式咨询了市物业管理办公室副主任冯千杰。他说，目前，我市物业管理有专业物业公司进驻式、办事处或社区介入式、后勤式、业主自治式等多种形式。采取哪种方式管理小区，全体业主有权利选择。物业管理部门不反对业主自治，也没理由反对，但是他们不提倡。

　　“业主自治，有激情，但缺少规范。”冯千杰说，我市1900多个小区中只有几十个小区实行业主自治。业主自治有弊有利，从长远来看，弊多利少。2005年年底至2006年年初，我市出现了第一个实行业主自治的小区，但该小区的业主自治几次中断，目前的状况也不算好。不少实行过业主自治的小区又回到了物业公司管理模式，原因很简单：业主自治消耗业主精力太多。

　　“物业费不是越少越好，它是有标准的。‘两毛’的标准能持续多久？不好说。”冯千杰说。

　　冯千杰提醒，只有那些规模较小的新建小区才比较适合业主自治，一般小区不应盲从。他举例说，随着时间推移，小区电梯等重要设施老化，维修成本会加大，物业管理水平的要求也相应提高，但管理小区的业委会并不具备相关资质和水平。

　　关于业主自治，一名律师打了一个有趣的比方——自治就像当事人打官司请不请律师：当事人拥有充足的法律知识且案件较为简单，也许可以不请律师。不然，当事人很可能要被案件缠得焦头烂额，甚至输掉官司。

　　（相关视频见洛阳网）