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　　在涨价和调控声中，我国房地产市场即将走过2010年。这一年，商品房销售额有望突破5万亿元，创历史新高；这一年，房企夺地大战频频上演，地王再度涌现；这一年，政府调控连出重拳，土地出让、保障房建设等制度性变革逐步启动……

　　在限购、加息等抑制投资与投机型购房需求政策的影响下，国内主要城市的商品房销售量增幅已有所放缓；与此同时，受开发投资惯性增长的影响，新房开工和竣工量大幅上升，随着供给的增加，预计2011年房地产市场供求紧张局面有望缓解。业内专家指出，陆续出炉的楼市调控政策日益注重长效机制，房地产市场也将在制度性变革中寻求新的平衡。

　　政策给力 制度渐变

　　2010年注定会在中国房地产市场的发展历程中留下印记，“史上最严厉”的调控政策先后数次降临房地产市场，也在调控中探索房地产制度性变革的方向。

　　为遏制房价过快上涨，坚决遏制投资投机性购房，从年初起，“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“新国十条”、“新国五条”等一连串政策组合拳接踵而至，首套房首付提高、二套房首付、利率提高、三套房停贷、限贷、限购……同时，相关部门和地方政府的配套措施也数不胜数，两轮调控政策都集中在抑制投机性需求、增加供给、加大保障房建设力度和加强房地产市场监管等几个方面。

　　历数今年以来的住房调控政策，从性质上看，可以细分为金融、税收、土地、保障房建设等。

　　金融调控政策方面，政府通过差别化的信贷政策，甚至推出“限贷令”来限制和打击住房投机行为，并且加强对房地产资金的使用监管；税收调控政策方面，通过差别性税收机制，加大对住房投机行为的税收征管；土地调控政策方面，大力增加土地供给，特别是中小型商品房和保障房的用地，要求中小型商品房和保障房的用地不得低于全部用地面积的70%，加大对土地闲置的查处和惩罚力度；保障房建设方面，增加财政的投入力度，今年全国保障性安居工程的投资总额预计为7800亿元，中央财政792亿元专项补助资金用于保障房建设，同时使用金融、税收、土地等多种优惠政策来推动保障房建设。

　　尽管房价并未明显“掉头向下”，但给力的调控政策仍在一定程度上抑制了房价的过快上涨，而更值得期许的是，在调控过程中，关于房地产的制度性变革也在悄然进行。

　　开发升温 供给改善

　　严厉的调控有效遏制了投资和投机型购房需求，但并没有“浇灭”开发商的投资热情。新房开工量创历史新高意味着未来一段时期内，房地产市场的供给有望明显改善。

　　国家统计局数据显示，今年前11个月，全国房地产新开工面积累计达14.51亿平方米，同比增长48.71%。前9个月的新开工面积就已经超过2009年全年水平。业内人士分析，新开工面积将有望在2011年中期陆续形成供应，届时楼市供求关系将得到极大改善，库存压力也会随之加大。

　　纵观各月数据，除了11月单月的异常值外，今年其他各月的房地产新开工面积的同比增幅均在40%以上。继4月底出台第一轮调控政策后，5月全国新开工面积的同比增幅达到102.56%，6月的单月新开工面积更是达到1.9亿平方米，成为近十年单月新开工面积的最高值。地产商的开发并没有随着政策出台而放缓脚步。

　　并购加速 市场集中

　　2010年，房地产业的并购与整合呈加速趋势，大房企的销售任务纷纷超额完成，市场集中度也明显提升。

　　今年前11个月，万科、恒大、保利等十大上市房企累计销售额高达3783亿元，八成开发商已提前完成全年的销售目标。

　　在销售目标超额实现的同时，房企并购整合骤然活跃。清科研究中心报告显示，今年前三季度，房地产行业并购交易共完成50起并购案例，是2009年全年并购案例数的2.5倍，并购金额为122.5亿元。

　　业内人士分析，通过合作、收购来扩大企业规模，是大型房企趁行业低潮期低价吸纳项目的惯用策略，不但可以通过并购进入之前没有开展业务的地区，也可以降低开发成本。

　　(据《中国证券报》)