1.郭女士问：我去年在某开发商处预订了商铺500平方米，并签订了商品房认购单，后开发商将该房以较高的价格售给了他人。请问：我该如何维护我的合法权益？

　　律师答复：商品房认购单是预约合同的一种，是为了锁定将来订立确定性买卖合同的合同。该合同具有法律效力，双方均应诚信遵守。认购单通常包括如下主要条款：1.当事人的基本情况；2.房屋的基本情况；3.房屋的价格或价款计算方式；4.签订买卖合同的时限规定；5.定金条款等。一方违反约定，另一方可要求对方承担定金、违约、赔偿损失的责任；也可以要求承担缔约过失责任。本案中，如无其他情况，你可以要求开发商双倍返还定金并赔偿房屋差价的损失。一般情况下，对差价损失法官会在房屋溢涨价与约定价差额的50%以下酌定，原因是预订合同毕竟不是正式的商品房买卖合同。

　　2.某公司问：我公司拥有某地块的土地使用权，欲与合作伙伴进行房地产项目合作开发。请问：如何最有效地规避我公司的法律风险？

　　律师答复：来信反映的问题是个非常复杂的经济法律问题。在此我主要谈两点：一是你在选择合作伙伴时，应选择讲信誉、有实力的具有房地产开发资质的企业进行合作。否则，合作就可能得不到法律的保护而无效，这是最大的风险点。当然，协议的其他内容也应尽善尽美和全面。二是如果你的土地使用权过户给开发商之后，你公司就失去了物权上的控制力，而仅有债权的间接控制力了，这是你公司最大的风险所在。对此建议你方在签约时约定一个“预告登记”内容的条款。然后，依据此到住建委办理一个预告登记，这样你公司就保有并锁定了对建成一定房屋的准物权。这样，你公司的最大风险就可以化解。当然，如果你公司选择土地使用权出资入股方式则是另一个处理方式的问题了。

　　温馨提示：以上内容由洛阳日报报业集团地产事业部顾问、河南大进律师事务所许现伟主持解析，仅供参考。您可拨打律师热线咨询，也可以发送电子邮件至xxw7044@163.com进行咨询。