养老地产是针对老龄化社会提出的地产概念，它诠释了社会和地产两大热门主题，备受社会关注。

　　跑步进入老龄化时代

　　据联合国教科文组织制定的标准，60岁及以上人口数量占到本国总人口数量的10%，即可视为该国或地区进入老龄化社会。中国内地2010年人口普查中老年人占比则达到13.6%，已经进入老龄化时代。因计划生育政策和生活水平提高等原因，我国人口老龄化的进程更是远超欧美日等发达国家。

　　多种养老模式的分析与解决之道

　　国家关于养老问题的十二五规划是党政主导、社会参与、全民关怀的总体思路，具体框架体系为：居家为主、社区为依托、机构为补充的发展措施。需求基本分为三种类型：1.自理型；2.介助型；3.介护型。首先是居家养老，是指老人在生活能够自理的情况下，由配偶照料生活起居，属自理型；其次社区为依托模式，前提是以自理型为基础，依托社区完善的医疗、保健、心理咨询的帮助，属于介助型；最后机构养老模式，即为传统的福利院、老年公寓等载体，提供全天候的吃喝拉撒及医疗保健服务，此为介护型。

　　但上述三种模式存在如下两大问题：一是2000年以前的房屋绝大多数没有设置无障碍通道和垂直交通体系，不便于老年人出行，更别提关于老年人特殊需求的个性化设计；二是数量少，目前我国有各类养老机构38060个，床位266.2万张，收养各类人员210.9万人，仅占到老年人比例的1.59%，远低于发达国家。

　　基于未富先老和现行养老体系存在的问题，单依靠市场或政府养老在当前存在困难，双轨制成了当下解决养老的最佳选择，双轨制是指政府建设养老社区和改善现有福利院的硬件，满足孤寡老人、社会低收入群体等基本需要，类似于公租房的建设模式；以政策扶持、市场力量驱动中高端养老地产开发，满足社会多样需求，如商品房制度，逐步普及并逐步延伸至社会更广层面。

　　（未完待续）

　　（精顺研究院 韩东鸽）