二手房买卖过程复杂，各个环节环环相扣。交易过程哪些环节容易出现纠纷？买卖双方该如何防范？我们请行家支招，希望对您的置业有帮助。

　　合同环节：

　　买卖合同无效谁来承担？

　　去年年底，市民袁女士经人介绍购买某单位宿舍一房产，成交价为45万元。卖方是姐妹两人，签订合同后，袁女士支付定金1万元，对方答应尽快办理房产过户。但是没过几天，对方就表示说，房子卖不了，要取消合同，理由是房屋产权人是父亲所有，无法过户。纠纷从去年拖延至今还未解决，卖方答应退还袁女士1万元定金，而拒绝了袁女士的违约赔偿要求。

　　点评

　　因合同引起纠纷的常见情况有：房屋未经其他产权共有人同意私自出卖房屋；职工不告知单位便把单位拥有产权的公房出售；房屋已被列入改造范围，产权人却私自出售等。根据合同法的规定，合同无效、被撤销或者终止的，并不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。所以，袁女士可以根据合同约定，要求对方支付违约金。

　　定金环节：

　　定金纠纷如何处理？

　　今年年初，市民张小姐看中一套房产，业主蒋先生刚收房就出让了，售价是6000元/平方米。张小姐和卖方蒋先生签订了定金协议，双方约定定金为6万元，总价60万元，办理过户时先支付首付款，余款待买方张小姐办理过户，并取得房产证后办理银行按揭，由银行直接划入蒋先生的账户。过后，张小姐支付了三成房款。但是，蒋先生看到房价上涨，后悔了，不想卖房子。他觉得，双方尚未签订买卖合同，签订协议时房子尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。

　　张小姐却认为，卖方因房价上涨而不愿再继续办理房屋产权过户手续是违约行为。当初双方签订的协议，内容包括了物业地址、面积等物业基本状况以及成交价格、付款时间及方式等，与房屋买卖合同所应当具备的条款相当，与合同同样具有法律效力。

　　点评

　　当初双方签订的协议，是买卖双方的真实意图，只是卖方尚未取得房屋的产权证，这才冠以协议之名。买方除了支付定金外，还支付了部分购房款，卖方单方中断交易，是违约行为。买方可以通过法律诉讼，要求卖方按照协议的赔偿条款约定，支付违约款。

　　解押环节：

　　垫资服务费由谁出？

　　今年2月份，罗先生欲将房子出售。由于该房子还处于按揭中，为了出售房产，罗先生与一家担保公司签订了协议，由担保公司先出资帮他垫资解押房产，等房子出售后，他再还清担保公司的垫资款。但是，罗先生事先得支付解押服务费用给担保公司。

　　之后，罗先生和买家签订了购房合同。由于政策调整，买家的购房贷款未能获批，因此想解除购房合同。罗先生认为，自己已经支付了解押服务费，如果买家解除合同，自己就白白损失垫资服务费了，因此不同意解除购房合同。倘若解除合同，垫资服务费买家要承担一部分。

　　点评

　　由于房地产新政调整造成合同无法履行的，合同可以解除，买家无需承担责任。此外，由于是罗先生和担保公司签订的协议，服务费他是要支付的。卖房者在与担保公司签订协议时，可协商附加相关免责或延期履行条款，以降低风险。            

　　（小湖）