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一线城市新房库存达高峰
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2011 年 9 月 8 日 星期    【打印】  
一线城市新房库存达高峰
开发商以价换量成趋势
  截至目前,沪深两市上市房企年中报披露完毕,在173家上市房企中,营业收入及净利润两项指标均同比上升的仅71家,占比四成。中小房企资金链有断裂风险。与此同时,北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位。

  9月、10月向来是开发商压宝的黄金旺季,富力地产董事长李思廉更在其中报业绩发布会上明确表示,在价格方面将下调10%,预计国内楼市下半年可能会再跌10%。这是今年地产调控以来大型开发商首次公开表态“要降价”。 

    资金 

  中小房企资金链有断裂风险

  尽管遭遇史上最严的楼市调控,但房地产行业上半年总体发展仍然向好。Wind资讯统计显示,截至8月31日,上半年A股136家房地产上市公司营业总收入1578.42亿元,同比增长8.48%;利润总额341.13亿元,同比增长12.57%。

  特别是龙头房企,成绩更是喜人。以“万保金招”四大地产龙头为例,1月至6月签约销售金额同比增幅都超过60%,金地甚至达到了109%。共计销售的金额达到1234.3亿元,比去年的670.3亿元上涨了84.1%。万科更以656.5亿元再居销售金额榜首,同比增长78.6%,同时以105亿元的税金成为房地产行业第一家半年纳税超百亿的企业。

  不过,在龙头房企一片风光的背后,不少房企也面临着严峻的形势。据统计,在沪深两市以及港交所上市的173家房企中,营业收入及净利润两项指标均同比上升的仅71家,占比四成。尤其是一些主要在一线城市布局的房企,因为限购等政策,上半年只完成了全年30%~40%的销售任务。

  数据显示,上市房企平均资产负债率超过60%。截至今年6月30日,这些公司的债务总额达10102.7亿元,同比增长43%,远高于业绩增幅。有60家资产负债率有不同程度的上升,负债率超过70%的也达到40家。

  以上可以看出,房企阵营已经开始出现明显分化,尤其是中小房企业绩大幅下滑,资金链面临断裂。

    存货  

  核心城市库存持续攀升

  根据各地最新官方数据,截至目前,北京、上海、广州、深圳等一线城市新房库存已分别达到107525套、52683套、37523套、22760套,库存面积分别为1360.2万平方米、775.52万平方米、499.84万平方米、211.59万平方米。业内人士指出,房地产宏观调控效果在北京等一线城市最为明显,各家房企的存货也大多集中在这些一线城市。

  上海易居房地产研究院最新发布的《典型城市新建商品住宅存销比处在阶段性高位》专题报告显示,2011年上半年,北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅存销比始终处于历史高位,4个一线城市消化库存量仍需较长时间。

  华泰联合分析师鱼晋华分析:“今年二季度以来,核心城市楼房库存开始持续攀升。我们统计了五大核心城市(北京、上海、深圳、武汉和杭州)发现,目前库存量跟2008年12月的历史高位相比,仅仅相差20%。从推盘规律来看,我们判断今年下半年房地产库存量会持续上升,甚至可能超过2008年的高位。” 

    动向  

  富力表态降价10%

  8月23日,上半年只完成年度销售计划34%的富力地产的中报业绩发布会上,董事长李思廉表示:“价格方面,我们现在下调了10%,估计会慢慢跌,下半年的话,可能会再跌10%。”

  笔者了解到,在富力入市的新盘中,9月底推出的富力唐宁花园宣称折扣力度由九五折加大至八八折,这是打折促销幅度较大的一个项目。北京富力又一城是上半年富力营业额最高的北京项目,平均售价则较上期下跌11%。金禧花园在7月底开盘的二期项目,有些户型与一期同户型相比直降20万元,而8月16日新开楼盘优惠后均价为18000元/平方米,一些户型折扣后降幅在10%左右。

  很多专家和分析机构认为,若限购扩大,僵持的房价必将加速调整。而今年以来,蓝光、中海、佳兆业、绿地、龙湖、恒大、置信地产等开发商,就已经开始了促销活动,促销幅度最高也达到12%。

  合富辉煌首席市场分析师黎文江认为,下半年楼市降不降价,各家情况不尽相同。下半年供应量增加,作为销售策略,新盘开盘价格下降10%~15%是有可能的。

    趋势

  开发商以价换量赌“金九银十”

  对于开发商来说,看不看好下半年行情将直接导致9月、10月的推盘量。

  以广州、深圳为例,阳光家缘数据显示,8月最后一周广州市国土房管局共向14个住宅项目发放了预售证,总货量达5434套,这批住宅将成今年“金九银十”的首波供货量。据合富辉煌集团市场研究部统计,今年十一前后,广州十区将推出新货1.7万套,整体可售货量预计达到4.9万套,预计在“金九银十”开盘或推货的项目达94个。而深圳9月预计将有27个项目开盘或者加推新品,在售新建商品住宅套数将增加到3万套。

  亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示,从消费者方面来看,随着限购的持续执行,市场的有效购买群体逐步减少,买方市场正在逐步形成,而对于这批刚需客户,降价是刺激其入市的最佳动力。

  而开发商为冲击今年销售业绩、尽快回收资金,降价促销力度将维持现有政策,甚至还将会加大。谢逸枫分析,“一些主流开发商采取降价换量的策略,其他开发商也可能采取跟进策略。我认为‘金九银十’成交量会比前几个月有大幅增加”。     (新华网)

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