期待 （新华社发）

　　□据 新华社上海1月3日电 （记者 叶锋）　　

　　核心提示　　

　　房价涨势得到遏制，房企资金全面吃紧，保障房建设创下历史新高……刚刚过去的2011年，中国楼市“屡调屡涨”的奇怪现象终结了。2012年楼市交易僵局能否打破，长效机制能否建立，保障房的“稳定器”作用能否发挥……这是展望2012年乃至以后中国楼市的关键看点。

　　1　　房价再度反弹还是合理回归？

　　要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。按照中央经济工作会议明确的精神，业内专家分析，“遏制房价快速上涨”的目的初步达到。国家统计局数据显示，2011年11月70个大中城市住宅销售价格继10月之后再次下跌。

　　从银根看，央行表示，2012年将继续实施稳健的货币政策，保持政策的连续性和稳定性。“目前，我们还没有收到放松房地产开发贷和个贷的信号。”上海一商业银行大客户部负责人近日告诉记者。

　　从需求看，上海、北京、深圳、广州4个一线城市已相继表态，今年均将继续执行住房限购政策。投资投机性需求可能继续受到遏制。

　　从供应看，去年的中央经济工作会议强调，加快普通商品住房建设，扩大有效供给。各地去年中小套型住房供地和建设比重均明显上升，再加上库存增加，今年楼市不具备因供应短缺而产生“抢购”的环境。

　　不过，业内人士提醒，不排除一些二线、三线城市房价今年仍然上涨。

　　2　　交易持续萎缩僵局如何打破？

　　这一轮调控中，与房价稳中有降伴生的是交易僵局的持续。在年均城市化速度近1%、住房建设仍被认为处于“绝对短缺”的时期，交易的持续萎缩不是正常情况。

　　中国房产信息集团的数据显示，2011年上海房价下跌了0.56%，但供应和成交量均明显下降，且成交降幅接近两成，创近7年来新低。

　　如何打破僵局？主要是“两端发力”。对开发商，卡紧资金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回归到通过销售房屋回收成本的路径上来；对购房者，则要为其合理的改善型需求提供释放通道，使市场恢复正常的活跃度。

　　不容忽视，一系列政策在有效抑制炒房投资需求的同时，不可避免地对合理购房需求产生了“误伤”。上海白领李颖的烦恼颇有代表性：“去年连续3次加息，首套房首付提到三成甚至四成，首套房贷款利率上浮，让我们这样的刚性需求很‘受伤’。”

　　住建部部长姜伟新强调，将严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。北京市发改委副主任赵磊表示，在当前情况下，楼市调控政策仍然不能放松力度，但不排除根据形势的变化在适当的时机采取微调。

　　3　　楼市调控长效机制如何建立？

　　正如房价的过快上涨不可持久，调控的猛药、狠招也不能长用不懈。在坚持调控政策不动摇的同时，权威人士表示，各方面要积极探索，完善符合我国国情和市场经济规律的住房政策体系。

　　上海市房地产科学研究院副院长严荣认为，未来的楼市调控还应补足两方面的软肋：一是基础性工作有待进一步推进，包括居民住房信息、住房困难人群的信息等，为调控政策制定提供科学依据；二是制度性创新需要加强，比如房产税的完善与推广等。

　　以房产税为例。来自重庆、上海两地的信息显示，试点期间房产税征收力度虽然不大，但对住房消费已显示一定的引导作用。根据中央部署，2012年要继续推进“房产税改革试点”。

　　不过，专家认为，全面开征房产税还需清除三大障碍：信息障碍，要加快全国住房信息数据的联网；法律障碍，要对已有的法规、地方政策进行梳理、清理；征收障碍，是自己申报还是政府认定，滞纳税款如何处理等都需要细化。

　　4　　保障房能否成楼市“稳定器”？

　　2011年年底，上海“馨宁公寓”和“尚景园”两个公租房项目“揭开面纱”。面积适租，全装修，由国有机构运营，租金低于市场价，向包括外来常住人口在内的住房困难人群敞开供应——首批合计5100套公租房冲入作为楼市“风向标”的上海，一石激起千层浪。2011年，上海保障房开工建设量超过全部住宅的六成。

　　“保障房的供应，在深层次上影响着购房者的预期，还能缓冲商品房投资下降对经济发展的影响，起着市场‘稳定器’的作用。”上海市徐汇区房管局局长陈继刚说。

　　2011年，全国1000万套保障房的开工量创下历史之最，也在改变着楼市的格局。如果加上今年计划开工的700万套保障房，那么两年内开工建设的保障房几乎达到“十二五”保障房建设任务的一半。根据国务院部署，至“十二五”末，保障房的覆盖面要达到20%。

　　不过，业内人士提醒，尚有一些深层次问题亟待破解。比如，今年将有更多保障房投入供应，如何确保分配公平成为重要课题。业内人士建议，应加快建立保障房申请者经济状况核对的合理机制，完善住房保障方面的法制建设，堵塞漏洞。