绘制 莉莎

    2012年央行两次下调金融机构存贷款利率。2013年1月1日起，购房贷款将按照新的贷款利率执行，人们又在考虑一个问题：月供将更“便宜”，是否需要提前还贷呢？其实降息后提前还贷不是“必须的”。银行理财师认为，贷款购房是一个家庭或个人的长期行为，是否提前还贷也要从长计议，通盘考虑。

    降息前的房贷，来年月供“便宜”

    近日，记者接到一位读者朱女士电话，她表示银行把她房贷的利息算错了。原来，临近年末朱女士想提前还一笔购房贷款，到银行查看时发现，今年央行已经两次下调贷款利率，可是自己每月还款数额还是和以前一样。

    后经了解，银行工作人员表示，央行虽然下调了贷款利率，但是在利率调整之后的贷款是按照新的利率标准执行，而在调整之前签订的购房合同，贷款利率还是按照以前的标准执行，要到明年1月1日起才开始执行新的贷款利率标准。

    虽然朱女士没有弄清情况，但是像她这样，存在想提前还贷想法的人还是有不少的。以前，贷款利率向上调整时，每到年末，不少人都想方设法提前还贷，因为来年的还贷压力要增加。

    然而今年则不同，明年月供将“便宜”一些。以商业贷款40万元，贷款期限20年为例，若以等额本息的方式还款，那么利率下调前（2011年7月7日基准利率7.05%）月供为3113.21元，利率下调后（2012年7月6日基准利率6.55%）月供为2994.08元。由此看来，月供每月便宜了119.13元。

    虽然月供减少的具体数额会随着利率标准、贷款金额等不同而有所不同，但毕竟是月供负担减轻了，那么还要提前还贷吗？

    提前还贷不是“必须的”

    建设银行洛阳私人银行国际金融理财师张丛芬说，每次调息都纠结于是否有必要提前还贷，其实，这是陷入了家庭财富规划的误区。购房贷款是一个家庭或个人的长期行为，应是家庭综合财富规划的一部分，是一个战略问题，不适宜因微小变动就随时更改。

    张丛芬说，在办理购房贷款时，贷款方对还款人的月供额度占其每月收入的比例有限制，一般是不超过50%。也就是说，贷款产生的月供是不影响贷款者的正常生活的。从这个角度来说，是否提前还贷，其必要性不强，不提前还，也不会影响生活，提前还款反而有可能会影响到家庭其他理财目标的实现，导致短期家庭财务紧张，抑制了一些正常需求。

    另外从通货膨胀的角度考虑。购房贷款一般期限都很长， 往往都是二三十年的期限，在这么长的时间里，通货膨胀的因素就不能不考虑。同样是40万元，其在10年、20年后的购买力与现在的购买力会有巨大的差别。回想一下馒头20年前5分一个，现在是3角（甚至5角），涨幅约6倍（甚至更多）；冰糕20年前1角钱1根，现在要1元钱，涨幅约10倍；公共汽车20年前5分钱的路程，现在要1块钱，涨幅约20倍。实际通胀率要远远高于名义通胀率。

    那么，一遇到利率调整就考虑提前还贷有必要吗？

    张丛芬说，贷款就好比是把未来购买力下降的钱变为现在购买力强的钱。从这个意义上来说，贷款购房本身也是一种对付通胀的方式。

    再要考虑的因素是收入的增长。随着国家经济的发展，老百姓的收入也在稳步提长。今年，十八大报告提出到2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，这就意味着未来老百姓的收入仍将持续增加。

    前面已经说过，在办理贷款时，一般人们就考虑过月供是不会影响正常生活的，那么随着收入的增加，今后月供对生活的影响会越来越小。比如，现在月供占每月收入的50%，那么随着收入翻番，这个比例将降低到25%，甚至更低。

    从以上来看，提前还贷并不是必须要做的事情。

    合理的负债率是家庭财富积累的“加速器”

    贷款购房应是家庭综合财富管理规划的一部分，是人生财富管理的一部分，那么就应该以长远的眼光来看待贷款，保持合理的负债率是家庭财富积累的“加速器”。

    这一点我们可以用经营企业的方法来经营家庭资产。负债率是企业负债总额与资产总额的比率，这个比率越高，说明企业偿还债务的能力越差；反之，偿债能力越强。不过，张丛芬说，并非这个比率越低越好，太低了，对于企业来说，说明企业的经营者比较保守，缺乏进取精神，成长性慢。对于家庭或个人来说同样适用。对于个人来说，负债率过低或没有负债，说明就没有充分发挥资产的作用，没有形成更大的效益。尤其是对年轻人的家庭来说，随着收入的增长，负债率会降低，不但没有必要提前还贷，还可以考虑进行新的负债，这就相当于用未来贬值的资金购买可能增值的物品。这样可以更快的积累财富，而不是提前还贷，降低负债率。