岁末年初是买房验收房屋的高峰期。本报热线66778866近日接到了不少市民的来电，咨询自己在买房、验收房屋时遇到的难题。我们整理了几个比较有代表性的问题，请晚报律师帮帮团的律师来解答。

    【问题一】

    开发商口头承诺的落地窗没了，该咋维权

    市民李先生刚在西工区某小区贷款50万元买了一套房子。李先生说，他之所以愿意为这套房子做20多年的房奴，是因为实在喜欢销售员带他去看的那套样板房。“快交房时，我却觉得不太对劲，之前见的落地窗怎么不见了？”李先生说，“销售员说房子和样板房的户型一模一样，但没说都有落地窗，现在房子已经快盖好了，改不了了。”

    李先生想知道，遇到这种情况该咋维权？

    【为您支招】

    晚报律师帮帮团成员、河南大进律师事务所律师李浩：

    就李先生说的情况，因开发商的销售员承诺所售房屋与样板房户型一模一样，虽然合同中未注明所售房屋是否有落地窗，但落地窗是户型内容的一部分。

    对于销售人员的承诺，李先生在签订合同时有足够的理由认为所购房屋是有落地窗的，所以他可以要求开发商对所购房屋进行改装。如不能改装，就此问题的争议若还不足以要求解除房屋买卖合同，他可要求开发商进行一定的经济赔偿 。

    律师提醒：大家在签订购房合同时，对与销售人员达成的约定要一一写在合同内或另行签订补充协议，防止纠纷发生后无法证明。

    【问题二】

    开发商承诺的精装修几乎打了对折，购房者该咋办

    蔡先生前年在洛龙区买了一套精装修的房子。买房前，开发商承诺：装修投入不会低于每平方米7000元，绝对高档精装修。

    蔡先生去年去验收房屋时，当场傻眼了：“实在跟想象中的相差太远了，装修做工特别粗糙，用的材料也很差，都是杂牌子。装修档次如果自己装也就每平方米两三千元。”

    他找到开发商，要求把装修材料全拆掉，按每平方米7000元的标准退款，可开发商告诉他“绝不可能”。蔡先生想知道遇到这种情况该咋办？

    【为您支招】

    晚报律师帮帮团成员、河南永晖律师事务所律师平艳玲：

    蔡先生的情况属于购房案件中的特殊情况，涉及开发商出卖精装修房的装修标准问题。对于精装修房，第一，开发商的所有承诺应是书面的，即每平方米不低于7000元的装修投入应在商品房买卖合同中显示；第二，所谓的高档精装是要有依据的，即用的装修材料、用具应具体到品牌、产地、规格等，蔡先生说用的材料是“杂牌子”如属实那是不应该的；第三，对于此类精装房，开发商一般会提供样板房供消费者参考。如本案中蔡先生遭遇的情况属实，他可依法向开发商提出恢复原状、赔偿损失的要求，具体应依据商品房买卖合同中的精装修房的标准来计算。

    律师提醒：根据合同法相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。本案中蔡先生也可对开发商的装修进行司法鉴定。

    【记者总结】

    除了以上两个典型问题，综合读者来电，我们挑出比较集中的三个问题，请晚报律师帮帮团成员、北京市博人律师事务所洛阳分所律师张巧利予以解答。

    问题一

    销售陷阱如何防范？

    答：第一，要与正规开发商直接签订商品房预售（买卖）合同，防范与不正规的小开发商或个人签订商品房预售（买卖）合同。第二，向开发商交纳定金、首付款等费用时，应当要求其开具发票或收据。第三，与开发商签订商品房预售合同后，应及时到房管部门进行预售登记；与开发商签订商品房买卖合同的（已经竣工的房屋），合同签订后90个日内开发商应当为房主办理房产证，买主要积极配合，以防开发商一房二卖。

    问题二

    发现开发商的承诺与房子不符，维权需要什么证据？

    答：1.双方签订的预售（买卖）合同；2.交纳费用的发票或收据；3.开发商的宣传单；4.与开发商的谈话、电话沟通的录音资料。

    问题三

    验收精装修房时，要注意哪些方面？

    答：1.依照商品房买卖合同约定对房屋进行验收，特别是房屋的结构、用材等；2.依照合同约定的“装饰设施、设备标准”附件对具体装修进行验收，包括主要材质、工艺，设施、设备的品牌、款式、型号、产地、数量等，若不符应尽快提出，并注意保留证据。