如此对外承包工程是否合理

　　洛龙区金女士问：目前建筑市场上出现内部承担模式，即分公司以总公司名义对外承包工程，但总公司只收取一定的管理费，且不直接参与工程项目实际施工和对质量、安全、工期的管理。请问这是否属于转包、分包或违法分包？

　　河南大进律师事务所邵志强 许现伟律师答复：这种形式在目前建筑市场上比较普遍。转包是我国法律严令禁止的。根据相关规定，承包人不得将其承包的全部工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程肢解以后以分包的名义分别转包给第三人。由于分公司不具有总公司的独立人格，因此，分公司不属于“他人”或“第三人”。分公司的权利和义务最终是由总公司来承担的，因此，总分公司之间这种内部承包模式，不属于转包，也不属于分包，更谈不上违法分包的问题。

　　开发商应否为销售广告负责

　　西工区林女士问：当初购房时，因楼盘广告和沙盘模型展示的绿化、喷泉、中心广场等配套设施齐全，我很满意，而且合同约定“绿化、公共设施要优于模型效果图和宣传资料”。但现在交房时，发现开发商变更了这些绿化设施，取消了喷泉，我该咋办？

　　大进律师邵志强答复：这涉及商品房的销售广告和宣传资料的定性问题。

　　首先，商品房的销售广告和宣传资料在性质上为要约邀请，对开发商并无当然的法律拘束力，但有例外，若出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。也就是说，对这类广告宣传，开发商是要负责任的。

　　其次，商品房预售区别于现房销售的最大特征，是交易发生时作为标的物的商品房尚未建成，消费者只能借助出卖人提供的资料，通过想象来认知所购房屋的情况，明显处于弱势地位。

　　依你反映的情况，不仅广告宣传中允诺有绿化、喷泉设施，并且在合同中约定要优于模型效果图和宣传资料，让你感到满意，显然是这些具体、明确的允诺对你的购买产生了重大影响。现在，开发商在未告知你的情况下，变更设计，造成实物与效果图差距较大，景观建设严重缩水，其行为已构成违约。你可依法追究对方的违约责任。

　　温馨提示：河南大进律师事务所将于本周六9：00~12：00，在九都路涧河桥东星河国际16楼举行“楼市面对面”大型法律义务咨询活动，欢迎参加。

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　　本刊记者 宋玉峰 整理