不少业主在购买房屋时会遇到这样的问题：新房或多或少总有些瑕疵，有的是设计不当，有的则是建筑质量问题。那么，房屋开发商对此是否应承担责任？业主能否获得赔偿款或补偿金？4月30日，涧西区人民法院审理了一起因横梁过低导致进出卧室受限而引发的房屋买卖纠纷案件，一审判决开发商补偿购房者2.15万元。

　　出入卧室要“低头”

　　45岁的罗先生是民营企业家，近年来事业有成，打算改善一下居住环境。多方比较后，他相中了市区繁华地段一幢19层高的商住楼，选中了15层的一套160多平方米的复式房。

　　看了样板房和平面图，罗先生一家人都非常满意。2007年5月，他与开发商签订了购房合同。10月，满心欢喜的罗先生拿到钥匙，就兴致勃勃地打开房门进屋看看，但他很快就被眼前的情景惊呆了：这套房屋不仅和样板房不一样，而且与其他相同户型的房屋也不一样，特别是次卧室中间正上方有一道3米长、0.5米宽的横梁。罗先生走到横梁边，发现自己不“低头”还真过不了这横梁！

　　罗先生身高1.76米，他找来尺子一量，这横梁离地面净高只有1.73米，他在房间内活动时，稍有不慎就会和横梁“亲密接触”。罗先生随后得知，如果对房屋进行装修，地面还要再垫高5厘米左右。

　　协商无果不“低头”

　　自己的屋里为什么会比别人多一道横梁呢？

　　罗先生咨询开发商后得知，这套房屋位于楼的东端，出于整栋楼房水平方向的抗风需要，设计者将横梁予以加宽加高。碰巧，这道横梁从罗先生的次卧室正上方穿过。

　　由于当时我市房价在不断上涨，开发商的态度很明确：不想要可以退房，违约金我们照付，其他要求免谈。

　　面对开发商的态度，罗先生反而犯了愁：如果退房，房屋增值的部分就白白损失了；如果不退，以后每天都要“低着头过日子”。但他想不通：开发商的样板房中没有显示这道横梁，对方的做法是否属于欺诈行为？房屋使其居住不便，是否属于质量问题？对此，开发商是否应承担责任？

　　协商无果，罗先生将开发商诉诸法院，要求对方赔偿其损失。

　　房屋瑕疵谁埋单

　　庭审中，开发商说，双方在商品房买卖合同中并没有约定按样板房交房，房屋的交接以合同为准，且次卧室横梁高度1.73米并不影响使用。因罗先生拒绝缴纳水电费，物业公司断其水电才引发了这场纠纷，责任不在开发商。

　　对此，罗先生早有准备，他拿出测量证据，证明横梁高度低于他的身高，已经影响了他的日常使用。罗先生说，根据建设部发布的《住宅设计规范》，普通住宅中卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米，且面积不应大于室内使用面积的1/3。因此，这套房屋存在质量瑕疵是不争的事实。

　　法院审理后认为，开发商出售的房屋横梁高度仅有1.73米，影响了房屋的正常使用，此房屋存在质量瑕疵。开发商辩称其房屋符合规定，缺少相关依据。同时，开发商在销售时也未履行对原告罗先生的告知义务，因此应对其所售房屋承担瑕疵担保义务。罗先生称影响使用的面积为20余平方米，而开发商称仅有16平方米，对此，罗先生负有举证责任，如果不能提供支持其主张的证据，则应采用开发商认可的面积作为赔偿标准。根据双方合同的单价，该部分房款约为4.3万元，考虑到该部分仍有一定的使用功能，法院认为这些费用减半后作为违约金，由开发商补偿给原告比较合适。

　　瑕疵担保不因房屋交付而免除

　　本案判定开发商有瑕疵担保义务，所以应该负责，那么什么是瑕疵担保义务呢？

　　本案主审法官解释说，所谓瑕疵担保义务，是指法律规定的委托人对拍卖物品所有权或处置权的合法性及质量等承担的保证责任。我国《合同法》第150条至第155条对瑕疵担保义务作了详细规定：“在标的物存在瑕疵时，出卖人负有瑕疵担保义务，买受人享有瑕疵担保请求权。”也就是说，开发商因交付的房屋质量不合格需要承担相应的违约责任。

　　他说，房屋质量问题主要包括两个方面：一是房屋主体质量不合格；二是房屋存在质量瑕疵。

　　就房屋主体质量而言，开发商将房屋主体质量不合格的建设工程交付使用，就违反了法律的强制性规定，理应向购房者承担相应责任。

　　多数房产纠纷发生在质量瑕疵方面。开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所交付的房屋符合合同约定的要求，这种义务在民法理论上被称为瑕疵担保义务，这是由买卖合同的性质决定的。也就是说，这种责任不以当事人有无过错为前提，且不以出卖人主观上有无过错而改变，即使出卖人无过错，只要标的物存在瑕疵，出卖人就应承担责任，且该义务并不因房屋交付而免除。也就是说，在使用过程中，购房者对房屋存在的问题仍可要求开发商予以解决。

　　质量瑕疵处理有技巧

　　河南洛太律师事务所律师吕进说，发现自己购买的房屋有质量瑕疵，业主可以要求开发商承担修理、更换、重建、退房、减少房价等违约责任。如果买房人有其他损失，还可以要求开发商赔偿损失，或者向法院提起诉讼。

　　他提醒说，此类纠纷较为常见，但业主在维权时应注意一些技巧，提高维权的成功率——

　　处理比较明显的或者已知的质量瑕疵，应注意买受人是否行使了注意义务。因为业主在接受房屋时，一般会对房屋质量进行必要的检查，这也是业主应该行使的注意义务，对于显而易见的瑕疵，业主应在接受房屋时提出。在取得房屋后，业主发现明显的房屋质量瑕疵，若无其他特别规定，开发商可不负责任，应由业主负责维修。开发商在订立合同时已明确告知业主房屋存有质量瑕疵的，开发商对此也不再承担责任，但有特别规定的除外。

　　对采取通常方式一时难以察觉，须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的质量瑕疵，业主及时向开发商提出的，开发商应当承担责任。对于质量瑕疵程度较轻的，开发商应负责维修，或者适当降低房价。对于房屋质量问题较重甚至不能使用的，业主可解除合同，因此给业主造成的财产及人身损失，开发商应予以赔偿。

　　开发商已知而故意隐瞒较严重的房屋质量瑕疵，应承担相应的民事责任。