按揭未完要转让有无免税优惠

　　洛龙区王先生问：我于2002年在新区购买按揭商品住宅一套，契税当时已经交过了。目前我尚欠银行几万元，因工作原因我现在欲转让该房，请问此房产能否享受免税方面的优惠政策？

　　河南大进律师事务所许现伟答复：你于2002年通过按揭方式购买的商品房，不论当时是期房还是现房，正常情况下房产证早已办理完毕，只不过按我们洛阳的情况证书暂放在银行而已。至于能否享受免收营业税和个人所得税的优惠，主要看你所购房产是否满五年。按照相关规定个人购买住房超过五年转手交易的，销售时免征营业税和个人所得税。

　　就本案而言，你2002年购房，契税当时已交，应视为满五年上市交易的情形。因为个人购买住房的时间是从房屋买卖合同生效之日算起的，而契税的交纳却是在买卖合同签订之后，这充分说明你所购住宅已满五年。因此，你是可以享受免税优惠待遇的。　

　　如何预防开发商不兑现承诺

　　涧西区谢女士问：开发商在楼书中承诺孩子上学享受优惠，结果我了解到开发商和学校并未签订合作优惠协议，现在少数开发商经常无法兑现承诺，我该怎样保护自己的权益?

　　大进律师邵志强答复：首先，进行实际了解是必要的。切莫轻信广告的内容，亲自去问一下，可能会避免很多遗憾。其次，在签订订购书和交纳定金前，可以要求开发商提供日后使用的空白格式购房合同，核实广告内容是否包括在内。或在订购书中约定有关广告承诺应签入购房合同，否则开发商应承担一定的违约责任等。

　　最后，广告承诺成为合同内容比较难。如果广告内容、楼书承诺未签入购房合同，想让开发商承担违约责任是比较困难的。只有符合以下条件的广告才能被视为合同的内容：1.关于房屋及相关设施广告条款；2.广告条款明确具体；3.对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响；4.广告承诺属于商品房开发规划的范围。　　

　　购房合同及时备案有何意义

　　西工区赵女士问：我朋友签订了《商品房买卖合同》，开发商把合同全部拿走了，说备案之后再给，几个月过去了，因价格问题谈不拢，至今合同还没去备案。我要买房该怎么规避此类风险？

　　大进律师许现伟答复：某些开发商推迟办理《商品房买卖合同》备案手续，将房子再次出售，一房多卖，最终损害购房消费者的利益。只有在办理商品房买卖合同登记备案手续后，房屋买卖交易的合法性和唯一性才能得到有效保障。而合同何时生效，当事人是可以约定的。如果合同约定自备案之日起生效，不办理登记备案手续，开发商就可以以此为由确认合同无效。

　　备案手续可以由出卖人、购房人双方共同办理，也可以委托出卖人单方办理。通常这一手续由开发商负责办理，购房人只需要提供相关委托书等资料即可。法律规定了一个备案期，消费者应及时向房管部门查询。另外，购房合同份数是当事人双方约定范畴，消费者可要求多签一份合同留在自己手里，其他合同拿去备案，这样万一出现问题，可依手中的合同主张权利。　　

　　签预定合同应注意哪些问题

　　宜阳县路先生问：我欲与涧西某开发商签订《商品房预定合同》，交付定金1万元，并约定某月某日前来签合同，否则定金没收。但后来怕某些细节谈不拢导致无法签合同，我该注意哪些问题？

　　大进律师邵志强答复：签订订购书就标志着买卖关系的开始，由于订购书条款粗糙，极易发生纠纷。

　　消费者可以要求与开发商就《商品房预定合同》及合同全部附件包括补充协议等内容进行协商，一致后直接签订买卖合同。还要查看开发商国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证和商品房预售许可证等证件。必要时购房人可到相关主管部门查询了解或上网查询。

　　消费者可以要求开发商将口头承诺写进订购书并约定“退出”条款。最好约定：如果购房者与开发商因购房合同或者补充协议的具体条款存在分歧或者因其他合理原因致使不能购房的，开发商应将购房者所交的订金或定金退还。

　　

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本刊记者 宋玉峰 整理