张治国 摄 霍媛媛 摄

　　激烈的竞争背后是否意味着洛阳楼市格局的改变？到底有哪些因素影响着楼市格局？为什么说房子降价不易，上涨也难？

　　大盘集中入市，竞争升级

　　前不久，在南昌路板块，以中泰世纪花城四期畔山花涧、世纪华阳、顺驰城等为代表的楼盘，以强大的宣传攻势火热入市，在楼市销售上掀起阵阵巨浪，使南昌路板块十分活跃，成为洛阳楼市的焦点。当然，楼盘之间的竞争也比较激烈，不过，因为吸引了众多购房者的目光，最后似乎都取得了不错的销售业绩。进入6月份，激烈的“战场”转移到了新区。

　　据了解，6月份新区开盘的楼盘很多，包括建业·美茵湖二期、泉舜财富中心一期住宅、银润中央广场等，而阳光·双溪布洛二期的两幢住宅楼预计也在近期开盘，奥体花城的商业部分预计也会在本月推出。可见，新区楼市的竞争也在日趋白热化。这些楼盘不仅都是规模惊人的大盘，而且都集中投放市场，加上一直持续推广的东方今典、中弘·湖滨花园等楼盘，竞争之激烈可想而知。

　　洛阳精顺房地产策划营销有限公司总经理夏雨表示，新区楼盘之间的竞争的确很激烈，不过，新区的基础配套设施比较好，居住环境较好，发展前景广阔，有越来越多的购房者将目光投向了新区，虽然楼盘较多，但是涌向新区的购房者也很多，楼盘之间的竞争将会发展成以品质、诚信等综合素质为基础的品牌之争。新区的一些大盘会成为楼市发展动态的风向标，比如，泉舜财富中心，它的入市价格就会对新区楼市的价格走势与市场格局产生一定的影响。

　　洛阳市奎辰房地产咨询有限公司总经理沈刚说，新区前景毋庸置疑，只是目前一些配套设施，比如商铺、学校、医院等还需要进一步地成熟与完善，这需要一定的时间，加上房价等因素，因此有一部分购房者仍在观望，还有国家的货币从紧政策使开发商从银行贷款越来越难，使楼盘的销售压力加大，因此新区众多楼盘（其他区域也一样）的销售势必竞争激烈。

　　买卖双方心理博弈

　　说起楼市的竞争与格局变化，我市一位房地产专业人士说，其实起决定作用的不是楼盘的品质，也不是开发商的品牌，而是供求关系以及买卖双方的心理博弈。一来中央政府从民生考量，坚决将宏观调控进行到底；二来地方政府从土地收益考量，大力支持房地产业，地王频出；三来开发商要承担较大的销售压力与一定的市场风险；四来消费者或投资者看到购房风险似乎比之前有所加大，加上较高的房价，因此许多人选择观望。所以，楼市的走势取决于供求关系以及买卖双方的心理博弈。刚性购房需求的确存在，但还有很多是改善居住品质与投资的需求，这部分消费群体的心理变化会比较大，他们会不断关注着国家政策与市场发展动向，不会轻易作出决定。因此，供求关系不断变化着，是长期的较量。这个较量是个过程，而不是个时点。

　　该房地产专业人士表示，新区乃至我市其他区域的几个大盘，它们的入市价格与销售情况，对我市的房价、购房者心理预期、市场走势等都有一定的影响。开发商一定要看清形势，理性入市，追求务实。针对楼市竞争与市场格局，他总结说：大盘当道，强者恒强；品牌制胜，策略先行。

　　降价不易，上涨也难

　　房价走势牵动着开发商特别是购房者的心，我市一房地产界资深人士表示，目前我市的房价可以说是降价不易，上涨也难。降价不易的理由：一、居者有其屋仍然是刚性需求，结婚购房，郊县居民入城定居购房等需求仍占较大比例；二、住宅供应偏紧，结构不尽合理，住房供应有“三高”，即高层、高档、高价房子太多，真正受老百姓欢迎的产品相对较少，高档的房子较多就会托住房价，难以下降；三、土地开发与建设成本的提高；四、房价继续上涨的惯性与预期；五、通货膨胀压力下的商品房投资需求。目前，我市购房群体中有很大一部分就是投资需求，因为他们看到银行利息赶不上通货膨胀前进的步伐，为求保值、增值就购房投资。

　　上涨也难的理由：一是宏观调控持续发力，政策威慑力逐步凸显；二是受去年市场火热影响，开发商也在大干快上，今年上半年开发的楼盘大量增加，房源的增加，竞争的加剧，销售的压力，使房价难以上涨；三是金融紧缩使楼市投机者选择撤场或观望，第二套房首付提高，房贷利率增加，使购房成本大大增加，投资者减少，楼盘销售量减少；四是住房保障体系建立，使百姓安居有新选择，经济适用房与廉租房的增加，分流了购房者，给商品房的销售带来了一定冲击。

　　总之，我市的房价在短期内会保持平稳发展的态势。最后，他向记者说：供求关系影响销售数量，销售数量影响销售周期，销售周期影响价格变动，价格变动影响市场格局。

　　新老城区竞争格局将有变化

　　土地是房地产开发的命脉。据不完全统计，2006年洛阳出让土地总量中，新区占77%，洛北城区（下简称“老区”）仅占23%；到2007年，发生了戏剧性变化，老区占到了83%，新区仅占17%。这说明新区可供开发的土地已日渐减少，而老区可开发土地的潜力还很大，这些土地主要来源于旧城改造。2007年，老区旧城改造再次提到议事日程上，全市列入城区改造计划的项目共174个。如果列入改造计划的巨量土地全部释放出来，那么，洛阳新区与老区楼市现有的竞争格局将会发生一些变化：

　　新区投放以老项目后续开发为主，新项目上市数量少于往年，投放量和销售量占洛阳市场总量的比例可能会缩小。

　　随着老区都市村庄改造大幕徐徐拉开，老区一批新盘、大盘渐次亮相市场，凭借其区域工作生活便利的优势，将直接分流大部分潜在的置业者。

　　老区新楼盘因拆迁成本高、地价贵，导致开发成本增加，销售价格也会水涨船高，新区商品房均价普遍高于老区的现象有可能在2008年发生逆转。

　　有变化就有商机，有竞争才有提高。变化与竞争对于广大购房者的确是福音，至少百姓可以有更多区域、更多档次、更实惠价格、更充足的房源可供选择。可对于开发商特别是中小型开发商来说可是个严峻的挑战与考验。在竞争加剧，资金链普遍紧张，融资难，拿地难，销售压力巨大的大背景下，行业洗牌不可避免，要想立于不败之地，必须尽早谋划，尽早行动。

　　本刊记者 刘丁