近年来，随着经济的快速发展，洛阳房地产市场进入供销两旺的繁荣阶段。在商品房交易量节节攀升的同时，购房者也遭遇了不少购房烦恼。日前，记者收到一封反映自己“购房辛酸”的读者来信，那么，他都遇到了什么问题呢？

　　“买房时还是一片空地”

　　刘先生：我于2004年在涧西区华山路某楼盘看上一套小户型的房子。虽然那时那里还是一片空地，我还是交了1万块钱算作内部认购。当时，我拿到的收据上写着“如退房扣所交定金的30%”。现在我才知道，销售期房时开发商要有“商品房预售许可证”，而该开发商那时候显然没有取得这个证件的资格。

　　记者：为防止售房单位利用认购书制造陷阱，消费者需要注意三点：1.售房单位把不符合预售条件的房子以“内部认购”的形式进行销售，所签订的认购书是无效的。2.认购书的内容应全面、具体，对定金的性质和退还条件要作出明确约定。3.认购书是具有法律约束力的，建议购房者在认购书中约定协议生效条件。

　　“各项合同条款已被填好”

　　刘先生：2006年4月，我跟开发商签订购房合同时发现各项合同条款都已被他们填好，我只能填上自己的身份证号、名字，然后盖章。开发商拒绝签订任何形式的补充协议，如果我拒绝签订合同就要被扣掉30%的定金。为了合同中第十七条规定的“楼宇的屋面归开发商所有”，我也曾到市各有关部门进行投诉，足足奔走了一个多星期，最后还是无奈地让步了。

　　记者：通过对市有关部门的走访及调查，记者发现很多购房者最终会签订“不平等条约”的前提都是因为已交了定金，如果不签合同，定金会被扣掉很多。但有关人士认为，对于明显存在风险的合同，如果与销售方协商不成，购房者最好放弃签署合同，内部认购交定金的时候，更要考虑清楚。

　　“高兴之余昏昏然收房”

　　刘先生：2007年2月，终于要交房子钥匙了。交完3个月物业管理费和500元装修押金，我提出查看《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》和《建筑工程竣工验收备案表》。该物业办公室主任说，“二书”有，《建筑工程竣工验收备案表》在开发商处。我想既然“二书”有就应该没问题，但是后来一直没见 《建筑工程竣工验收备案表》。签收时，我发现客厅西墙、北墙上各有一道裂缝，物业工作人员说：“西墙是因为施工洞造成的，北墙可能是没粉刷好。裂缝是房子的通病，签完收房单让物业登记，马上来修。”想到终于有了新房，我高兴得不得了，就昏昏然收了房。然而过了几天发现墙上裂缝越来越多，各种走向的都有。数了数，裂缝居然达到四五十处之多。

　　记者：法律规定，没有《建筑工程竣工验收备案表》的房屋不具备合法交付条件。如购房者坚持收房，则会丧失追索开发商逾期交付违约责任的前提，也会在房屋出现质量问题导致损害时，不得不承担部分损失。《建筑工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。

　　“协商结果不尽如人意”

　　刘先生：后来，经省检测中心重新检测后认为“裂缝对房屋正常使用有一定影响”，阳台围栏和楼房墙体交接处的裂缝“存在安全隐患”等。经协商，开发商给出的回复是“维修”，不愿维修的以每户500元标准赔付，愿意维修的维修期间将得到每月200元租金赔偿，但今后再出现裂缝问题，开发公司将不负任何责任。他们的维修很简单，既无人监管，也无人验收。我提出要退房，开发商说“按合同价返还房款，并按银行同期利率赔偿利息”，这样的话我们那些钱连现在的二手房也买不到，中间的损失又由谁来承担？

　　记者：根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《商品房销售管理办法》第三十五条规定，即使业主与开发商之间完成了房屋交付使用行为，业主依然有权利根据房屋质量问题向开发商提出维修及索赔要求。

　　“物业方面也有问题”

　　刘先生：物业方面也有很多问题，装修工人进入小区时，不被查看证件或指定登记，只要交5元~20元钱办“出入证”后即可来去自如；小区楼顶装太阳能热水器，每台要交120元管理费；小区连卫生都没人打扫，不知道“管理费”用在了哪里；房子装修，铺地板、刷墙都要交钱，如果不交就从户主的500元装修押金里扣……

　　记者：物业管理现在已经成为开发商赢得客户的有力竞争要素。购房者在选择小区住房时，更应该留意该小区物业的“口碑”，因为业主跟开发商打交道大约是几年，跟物业打交道却可能是几十年。

　　在记者采访的过程中，跟刘先生遭遇相同的另外几个业主一再感叹，当初买房时缺乏经验，没有严格查看开发商的有关证件，收房时也过于大意。他们提醒大家，在购房合同的“争议处理”条款中要慎重选择解决途径，在住房发现问题时也要注意相关物证的保留。另外，他们希望遭遇的问题能够受到有关部门的重视，尽快得以解决。     本刊记者 宋玉峰