新《物业管理条例》四大修改内容

　　涧西区某房产商问：听说新修改的《物业管理条例》就要施行了，和旧的相比都作了哪些变动？

　　中冶律师张彦立、鲁辉答复：国务院新修改的《物业管理条例》和旧的相比，作了以下四点内容的修改：一、加强了政府的指导作用。将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门。二、半数业主同意即可议决。除个别事项外，选聘和解聘物业服务企业、选举业主委员会或更换业主委员会成员、制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约及有关共有和共同管理权利的其他重大事项，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。三、业主有权改建建筑物。“业主可以共同决定改建、重建建筑物及其附属设施”，这保障了业主可以在土地使用权70年的基础上改建小区内的建筑物。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。四、物业企业由管理职能变为服务职能。新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，特别是对物业公司性质的界定，相对“管理”而言，“服务”的表述更准确。

　　拆迁户应和谁签安置协议

　　西工区李先生问：法律规定什么样的人或单位才有拆迁资格，谁和我们拆迁户签订补偿安置协议才有效？

　　大进律师左鑫答复：任何单位需要拆迁房屋，必须持国家规定的文件向房屋所在地的市县人民政府拆迁管理部门提出申请。经审查批准，符合条件的颁发房屋拆迁许可证后，申请单位才能成为拆迁人。国家规定必须提交的文件有：（一）建设项目批准文件；（二）建设用地规划许可证；（三）国有土地使用权批准文件；（四）拆迁计划和拆迁方案；（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。在司法实践中，对拆迁人资格认定的根本依据，是建设单位在实施拆迁中是否已经取得了拆迁许可证。需要注意的是，在委托拆迁中，被委托的房屋拆迁单位以自己的名义实施拆迁的，房屋拆迁单位不能被认为是拆迁人。在拆迁过程中发生的拆迁补偿、安置纠纷，被拆迁人只能以建设单位为被告提起民事诉讼。　　

　　什么是在建工程抵押

　　涧西区张女士问：我购买预售商品房一套，且房款已交完，因开发商不能在合同约定期限内办理房产证，我到房管部门问后得知该处房产在建工程抵押了，请问什么是在建工程抵押？我该怎么办？

　　大进律师姜玉松答复：在建工程抵押，是指抵押人（如开发商）为取得在建工程继续建筑资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。在本案中，开发商在订立买卖合同时，故意隐瞒了所售房屋已经抵押的情况，你可以解除合同要求开发商返还购房款及利息，并可要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

　　维修基金能否退还

　　瀍河回族区刘先生问：我于1998年参加单位的房改，购买了原来租住的公房100%的产权。今年，我欲出售该房，请问我原来买房时交的一笔维修基金能否退还给我？

　　大进律师许现伟答复：根据相关规定，商品房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%~3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属于全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。目前，我们洛阳是在办理房产证前由房管部门代收的。如果转让房屋所有权，按照规定维修基金是不予退还的，其将随房屋所有权同时过户。如果因房屋拆迁或者其他原因造成住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金账户金额按业主个人缴交比例退还给业主。

　　温馨提示：河南大进律师事务所将于每周六9：00~12：00，在九都路涧河桥东星河国际16楼举行“楼市面对面”大型法律义务咨询活动，欢迎参加。

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　　本刊记者 宋玉峰 整理