记者 赵茂平 摄 流水 摄 刘丁 摄

　　引言：2007，是洛阳商业地产开发投放量增大的一年，也是洛阳商业地产逐步走向成熟的一个转折年。2007，据相关数据显示，洛阳全年商业地产投放量约为40万平方米。

　　目前，洛阳商业地产开发主要有四方面特点：一是市级商业中心扩容改造，较有代表性的如上海市场商圈，扩容改造；二是大型专业市场、主题式商业进入主推期。如紫金城、宝龙城市广场；三是百货楼商圈以复合型商业为主体的商业大开发不断西移，形成新的商业隆起带。如国贸中心、枫叶国际广场的崛起，包括富雅东方五层商业和中州国际五层商业的蓄势待发；四是社区商业持续火爆，开发势头有增无减。如临街住宅底商的不断涌现。

　　2007年洛阳商业地产还有一个较好的表现，即开发模式逐渐呈现良性发展势头。从以往商业地产开发以销售为主导，走向自营、租赁、租售结合的多元化开发模式，避免了给商业地产后期经营带来隐患，商业地产的开发商、策划代理商、运营商正越来越专业化、精细化，商业地产悄然进入定位、招商、销售、经营相互联动的综合运营时代。

　　股市波动，住宅降温，投资什么比较好？

　　“我本来打算把钱全部拿来买证券，但现在股市和基金市场阴晴不定，起伏太大，手中的钱又不愿闲置，我该干点什么呢？”王老板去年在服装贸易中赚了200多万元，买了车也买了房，打算退出服装市场，希望找一个持续、稳定的投资渠道，但在投资渠道并不明朗的时候，他深感困惑。“现在二次置业的首付和银行贷款利率提高了不少，打乱了我原来的投资预算，我真不知道该怎么办了”，其他一些生意场上的投资者也有类似困惑。

　　“商铺贷款，还是可以做的，不过现在大多要5成首付，年利息7.84%。”好几个商业地产的置业顾问告诉记者。

　　不久前，央行、银监会联合下文，提高了商业地产贷款的首付比例。按照房贷新政，商业地产购房贷款首付比例将从之前的4成提高到5成，期限不得超过10年，贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍。这一政策正在悄悄影响我市投资者，原来准备投资商业地产的投资者当中，观望者的比例也在逐渐加大。

　　来自山西的吴老板，不久前撤出了太原的原油生意，到洛阳来寻找投资机会。他看了几个沿河的楼盘，觉得价格超出了自己的设想，就到处看商铺，最后看中了某专业市场的一层商铺，每平方米售价近2万元，吴老板觉得100平方米下来，总价将达到200万元，希望能够贷款。吴老板对记者说：“原来购买商业地产只需要4成首付，压力并不是很大，到手后基本可以马上租出去，还款压力也不是很大，不过现在提高了首付，又增加了利息，忽然就觉得压力稍微大了点，而且还不知道后面出台什么政策，先看看吧，等过一段时间再说。”

　　奥体花城销售部经理苏敬波对记者说：“购买商铺的客户中，70％是需要贷款的，贷款的比例是50%~60％，首付比例的提高对这些投资者还是有影响的。快到年底了，所有的银行贷款都在紧缩。市场整体观望气氛比较浓，因为买商铺的都是投资者。在我们小区买商铺的投资者当中，来自县里和其他地市的客户不少，洛阳市对其他地市的投资者没有严格的限制。”苏敬波还说，“今年调控主要是针对住宅，不是商业地产，因此很多人转向商业地产投资，这一点，对商铺市场是有积极作用的。”他透露，现在资金量在“百万级”的客户已经成为商业地产的主流投资群体，银行上涨首付比例对他们影响并不大。目前，这一群体有持续增多迹象。

　　某房产中介公司的经纪人说：“商铺投资和住宅投资有着很大的不同，住宅市场的整体形势好，所有项目的销售就都好，一旦加大调控力度，整体形势不佳，就会对所有楼盘造成整体影响，可能都卖不好！但商铺却不一样，因为商铺是一种特殊的不动产投资，有着极强烈的衍生价值，有很强的个性。”这位经纪人同时表示：“目前形势下，该如何进行商铺投资？其实每个行业都一样，还是那句话，投资有风险，入市需谨慎。因此，我建议选商铺一定要跟着商机找商铺。”

　　商业地产：下一轮投资的价格洼地？

　　“洛阳商业地产经过5年的发展，市场已经开始变得十分理性了。主要表现在两方面，一是开发商变得谨慎了，没有商业未来的地不拿；二是投资者变得‘胆小’了，没有前期回报的项目不投。”洛阳精顺房地产策划营销有限公司策划师赵汗青说。

　　“现在投资者想的是谁来经营，经营者想的是谁来消费，消费者想的是买什么商品，所以，最终落脚点还是消费者，开发商如果能把消费者‘抓’住了，才算真正‘抓’住商机了。”赵汗青的观点是，开发商应把眼光瞄准消费者，而不是投资者。从记者了解到的情况来看，洛阳很多商业地产真正属于投资者经营的并不是很多，这在产权商铺上的体现尤为明显。

　　“洛阳尽管是国际旅游城市，越来越开放，城市每年的游客人数在不断上涨，商业地产开发也越来越多，但是从现有商业格局看，还缺少与国际、国内知名品牌之间的有效嫁接，在合作与沟通方面还是相对滞后的，关键在于没有桥梁和纽带，引进一些先进的理念，希望有比较好的平台，能搭建起一个有效的渠道，改变传统的投资观念，引入一些好的资源，形成一个新的投资热点”。

　　洛阳天元置业有限公司副总经理段晓光认为：“目前我们在新区的商业项目二期已经完工，虽然政府不断给予相关优惠政策，但大型商业还是来得较少。我们需要更有实力、品牌过硬的商家进驻，这样可以吸引更多的投资者来关注商业地产，投资商业地产。现在的情况是‘住户等商业，商业等住户’，但真正成功的商业运作是恰恰相反的。不过，从外部环境来看，王城大道沿线和新区的车流越来越多，商机应该不远。”

　　记者来到正在发售中的中弘·湖滨商街项目，置业顾问张小姐领着记者参观了一下小区。记者惊喜地发现，偌大的小区，不断有汽车驶入，有的单元已经入住，有的住户正忙着装修房屋，张小姐告诉记者：“小区入住率的提高，会带动社区商业的销售，现在新区的人气正在不断上升，商业的投资潜力也会越来越大。”

　　记者走访了几个项目，发现新区普遍的商业业态较洛河以北区域更加突出品牌化与规模化。例如几个商业地产引进的商业项目，餐饮、娱乐均系一些相对知名的品牌，这些商家购买商铺的面积大多在500平方米以上。长城花苑·万旺铺的销售部经理刘枫也表示，相对于沿海城市而言，我市现在很多客户的投资意识需要不断被激活、刷新，一是新区的市政配套正在逐步完善，给商业发展创造了一个良好的基础氛围；二是现在新区的商铺价格普遍不高，有较大的升值空间。记者走访了其他几个正在发售中的商业项目，其负责人均表示，希望在住宅市场逐渐恢复平静的时候，引导投资者关注商业地产投资，理性投资，拥抱财富。

　　对于商业地产开发而言，联华利达公司副总经理毛冰建议，开发商需要正视市场，不能盲目揣测，更不能闭门造车。对于运营公司而言，最好不要过多地去研究商铺的炒作及推广技术，因为单个商铺是很难炒作成真正有影响力的商业题材的。对于经营者而言，由于选择了综合价值高、品牌实力强、预期回报高的商铺，在后期经营中，不但可以获取丰厚利润，而且还能同时获得商铺的物业价值增长带来的双向收益。

　　本刊记者 畅冰冰