购房者在购买住房时，一般要先与房地产公司签订购房定购单，形成初步的购房意向。房屋成交时，按照规定需签订正式的商品房买卖合同格式合同并到主管部门备案。那么，既然要签商品房买卖合同，定购单算不算合同？一旦出现纠纷，定购单能不能作为维权的依据？

　　近日，涧西区人民法院审结了一起购房买卖纠纷案，判决定购单属于合同，房产商须交付房屋。

　　购房

　　去年4月，涧西区的刘女士和丈夫相中了一套商品房。这套房建筑面积虽然只有30多平方米，但是离两人上班的地方非常近，他们加班或者中午下班后在那里休息是再合适不过了，而且这套房处于繁华的商业区，购物、休闲非常方便，夫妻俩很满意。

　　同年4月27日，他们与洛阳某房地产开发公司签订了购房定购单。双方在定购单中约定了该房为A座17层07号，建筑面积为31.24平方米，预付定金5000元，优惠后总房价为83130元；付款方式为一次性付款，交款日期为5月4日。刘女士随即交付了5000元定金。

　　到了约定的交款时间，刘女士却因故没能凑齐房款，她与房地产公司协商，希望换一种交款方式。

　　双方协商后，决定将一次性付款改为分期付款。5月15日，刘女士向房地产公司支付了2．5万元房款，并约定余款在房屋交付使用前付清。房地产公司在刘女士的付款收据上也特别注明“A－17－07房款（分期）”，并加盖了公司财务部门的印章。

　　突变

　　今年1月5日，刘女士拿着53130元购房余款到房地产公司结账时，房地产公司却不收她的房款，并准备退还她的定金。原因是刘女士没在约定时间即2006年5月4日一次性付清房款，违反了双方的约定，因此，他们没有义务向刘女士交房。

　　刘女士据理力争，房地产公司却说，收据中虽然写了“分期”，但并不代表公司已经同意变更付款方式，因为公司的财务部门无权变更付款方式。

　　双方协商不成，刘女士只好将对方诉至涧西区人民法院，要求被告交付她定购的房屋，并赔偿因延迟交房的损失3000元。

　　房地产公司不甘示弱，提起了反诉。

　　房地产公司在反诉状中说，刘女士直至起诉都未按照购房定购单的约定支付房款，逾期一年有余，已经违约。房地产公司要求法院判令解除他们与刘女士签订的购房定购单，并判令5000元定金归他们所有。

　　争执

　　因为双方的这次房屋买卖还没有签署商品房买卖合同，庭审时，双方就购房定购单是不是房屋买卖合同展开激烈辩论。

　　房地产公司认为，购房合同是指双方签署的、由房管局备案的商品房买卖合同，而定购单仅仅是双方购买、出售房屋的一种意向，并不是严格意义上的合同，不具有法律约束力。

　　房地产公司强调，如果定购单算合同，那规定必须签的商品房买卖合同还有啥意义？

　　刘女士则认为，变更付款方式是经双方协商的，自己算不上违约。房地产公司没有收足房款，不是因为她不交，而是房地产公司不收。而且，这份购房定购单的内容得到双方的认可，其真实性也没有问题。因此，这份定购单实际上就是一份购房合同。

　　释法

　　购房定购单到底算不算合同？

　　河南洛太律师事务所律师吕进说，判断一个合同是否成立，主要不是看合同的名称，而是看合同的内容。不仅仅是合同书，包括信件、电报、传真、电子邮件等，都可以成为合同的一种。

　　我国《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等。

　　如果买卖双方在购房定购单中约定了购房合同的主要要素，且已实际履行，不管它是“定购单”还是“合同”，都应视为有效合同。

　　那么，如果定购单也能成为合同，再签商品房买卖合同岂不重复？

　　涧西区人民法院法官高晋解释说，签订商品房预售合同并向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续，是我国制定的强制性规定。实行这一规定的初衷是保护房屋买卖双方的权益不被第三方侵害。

　　举例来说，如果购房者买了一套房而没有登记备案，而此时房地产商与银行有债务纠纷，这套房子就有可能优先用于偿还银行债务。如果购房者签了商品房买卖合同并备案，这套房子就要优先给购房者。因为按照法律规定，经登记的权利享有物权的特性，即排他效力和优先效力。当登记权利与非登记权利相冲突时，法律优先保护登记的权利。

　　签订商品房买卖合同并不是要否定其他合同形式的合法性，而是通过登记制度避免一房多卖、产权冲突等风险。因此，它与定购单并不冲突。

　　判决

　　法院审理后认为，刘女士与房地产公司签订的购房定购单，注明了交易人、所买卖房屋的位置、面积、价格、付款方式等，已基本具备了买卖合同的要件。按照有关法律规定，该购房定购单应受法律保护。

　　刘女士交了定金后，该购房协议已实际履行。随后刘女士虽然没有依约交纳房款构成违约，但该违约行为已在房地产公司收受其2．5万元时被否定，故房地产公司的意见不成立。近日，法院作出判决：房地产公司向原告交付约定的商品房，刘女士付清余款。

　　本案主审法官提醒说，商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期”，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务。同时，大笔数额资金的筹措也可能存在种种困难，因此购房人在签订合同时一定要为自己留足余地，避免陷入违约境地。