记者 赵茂平 摄

　　进入2007年以来，洛阳的住宅市场表现十分活跃；与其形成鲜明对比的是，商业地产似乎有点不瘟不火。不过，种种迹象表明，洛阳的商业地产已有复苏的趋势。新区公交线路的增加，社区入住率的提高，医院的建设，学校的增加，众多新楼盘的开工建设等对于新区商业地产来说都是利好消息。同时，在洛河以北区域，随着市民收入的提高、消费观念的转变、消费支出的增加，商业地产市场也呈现出更加红火的发展态势。不过，这复苏的背后仍然蕴含着许多艰辛与波折。道路是曲折的，但前景是诱人的。

　　我市的商业地产模式有哪些

　　一位房地产专业人士表示，我市的商业地产发展得很迅速，模式比较齐全，大致有以下几种：

　　购物中心商铺 也可以叫商场式商铺，比较常见。它是商业地产比较高级的形式，基本上位于核心商圈内，通常体量较大。购物中心通常出售的是产权分割式商铺（按面积计算产权），一般采用统一包租、统一经营的模式，承诺给投资者比较固定的回报。这类商铺因为地处核心商圈，售价相对较高，但只要主力商家经营良好，就会给投资者带来比较稳定的收益，其商业价值也会越来越高。对于购物中心商铺，投资者在选择时一定要谨慎，要考查开发商的实力、信誉、商业运营公司的品牌以及购物中心本身的知名度等。我市比较有代表性的有王府井百货、宝龙城市广场、泉舜财富中心、东方广场、申泰新世纪广场、枫叶嘉汇国际购物广场等。

　　专业市场商铺 包括建材、五金、家居、电子、医药等各种类型。专业市场因物流配送的缘故，对地段要求比较高（最好距高速公路与铁路近些）；同时，定位和规模也是重要的衡量因素，对经营者也有比较高的要求（必须具有充足的客户资源与专业的经营知识和经验等），只要市场能真正启动起来，其投资价值就能体现出来；而且，专业市场商铺的售价相对较低，未来会有一定的升值空间。我市较有代表性的有紫金城等。

　　步行街商铺 步行街商铺大多都是露天模式的，有的有空中走廊相接，对外出售的一般都是临街独立商铺，售价高低取决于步行街所处的区域、位置以及商业氛围。步行街的生命力在于特色经营，只要商家能做到主题鲜明，特色突出，就能获得比较好的投资回报。我市较有代表性的有新都汇步行街等。

　　社区商铺 社区商铺就是住宅社区的底层商铺，通常为一套一套的独立商铺，经营业态以服务社区内部的业主为主，位置好、体量大的能辐射周边区域。它对整个社区居住氛围的依赖性比较强，因此，投资社区商铺，小区的发展前景和住户的潜在消费能力是关注重点。一般来说，社区商铺投资总额低、风险小，收入回报稳定，而位于大型成熟社区内的商铺具有长线的投资价值。社区商铺非常多，几乎所有的住宅社区下面都有。

　　消费与投资会越来越多

　　洛阳精顺房地产策划营销有限公司总经理夏雨表示：目前，我市商业地产的整体情况相对于住宅市场来说不是太好，因为商业地产从根本上说是城市的配套设施，是人们有住房后的投资需求，而住宅需求是第一位的，是刚性的、持久的需求。但是可以看出，我市的商业地产市场发展形势已经在不断好转。毕竟，经济发展了，人们富裕了，用于消费和投资的钱就会越来越多。

　　我市的商铺非常普遍，凡是临街的项目几乎都有商铺，这在一定程度上说有点供大于求。近几年，我市的商铺存在一定的积压现象，而住宅则很少出现这种情况。因为个别开发商的返租承诺没能很好地兑现，对投资者的信心打击较大。还有一些项目，则因为经营主题没定位好，导致经营出现问题，也削弱了投资者的信心。

　　目前，我市商铺市场大多都是“买铺的不经营，经营的不买铺”的情况，经营者与投资者相分离。这使许多投资者看不清商铺市场的前景，因此转身投资升值较快的住宅市场。

　　俗话说，“一铺养三代”。真正好的商铺，它的投资价值与升值潜力是很大的，也是非常受投资者欢迎的。因为投资商铺相对于投资股票、基金来说，风险小些，比较稳定。可是近两年，我市一些商业地产项目在发展过程中暴露出一些问题，使投资者的积极性与信心大打折扣。这些问题表现在：1.规划设计不太科学。比如，一个高档的商业中心缺少大量的停车位，出现留不住客户的现象。2.经营主题定位缺乏特色，大多都是定位于吃喝玩乐等，定位不是太清晰。比如，要定位为餐饮那就纯粹是餐饮，别再加其他东西。如果洛阳打造酒吧一条街，肯定有市场，即使现在有些困难，但两三年内肯定会成功。3.招商先行的不多。许多商业地产开发商都是先引入一两家主力店，等出售后将剩余的商铺自然招租，主动统一招租的不多，整体的招商力度还不够。

　　据了解，我市商铺的价格受区域、地段、楼层等因素影响而差别很大，最低的每平方米4000元左右，最高的每平方米2万多元。其实价格不是关键，只要你算一下投资回报率就可以决定是否投资了。当然最重要的是要看商铺的潜力与发展前景。

　　另外，从广义上来说，商业地产还包括产权式酒店与写字楼。产权式酒店重在特色、经营与管理，写字楼重在配套与物业服务。随着我市经济的飞速发展与旅游业的蓬勃发展，产权式酒店的前景日益看好。同时，由于外地来洛阳发展的公司越来越多，写字楼的租赁情况会日渐兴旺，租金的提高自然会带来价格的上涨与开发量的增加。

　　前景很好 品牌制胜

　　其实，好的商铺是非常具有投资价值的。通常来说，自用型客户大多选择独立商铺或专业市场，而投资型客户则多选择购物中心商铺。

　　针对商铺的价格，夏雨表示还有一定的上升空间。他说，前几年，洛阳的商业地产市场很热闹，价格涨得厉害，而住宅的价格基本没变化。今年住宅的价格拉升了，而商业地产的价格基本没变化。假如住宅的价格进一步上扬，通过对比，商业地产的高性价比就体现出来了，毕竟商业地产的价值是高于住宅的。因此可以说我市商业地产的前景是很好的。

　　未来几年，只有定位好、规划好、实力强的品牌商业地产开发商才有生存空间。新区拥有良好的基础配套设施，道路宽阔，四通八达，停车位非常充足，因此，几年后，大型高档的商场和购物中心就会出现，将形成新的有影响力的商圈。具有品牌效应的商业地产项目的商铺、中小型的独立商铺，还有依附于大盘的社区便利店等商铺类型会比较受投资者的欢迎。

　　最后，夏雨针对我市商业地产市场提出了自己的一些建议：

　　洛阳需要借鉴外地的成功经验，引进新的业态。比如，引进酒吧一条街等。将最先进最时尚的消费业态引到洛阳，带动并点燃商业消费市场，最终全面激活洛阳的商业地产市场。政府如果能够出面，多招些有特色的商场、店铺，以点带面，对于洛阳商业地产市场的快速健康发展将大有裨益。

　　商业地产项目的规划一定要符合商业运营的规律，要以人为本。否则它就是一颗炸弹，在一定时候会爆炸，对项目造成毁灭性的打击。商业的规划最好与招商联系在一起，如果能招商先行则更好。商业地产领跑者万达公司曾提出“定单地产”概念。大意为要根据招商客户的要求去定做商业地产项目。包括共同选址、签订联合发展协议等。因为商业地产的核心是经营，所以商铺的建设格局一定要符合经营者的需求才行。

　　目前，我市的一些商业地产项目可以先招租，放水养鱼，开始时租金可以低些，先把市场培育起来，然后再带租约销售，或许会有不错的业绩。千万不要只重眼前利益，只卖商铺而不用心经营。

　　本刊记者 刘丁