买卖房屋请认准房地产权证。 （资料图片）

　　众所周知，没有房产证的房子卖不了。我国《城市房地产管理法》明确规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。

　　可是，如果有人真将没有房产证的房子转让了，这笔买卖有效吗？如果有一方违约，那么另一方能否获得违约赔偿？近日，西工区人民法院就调解了这么一起“奇怪”的房屋转让纠纷。

　　购买二手房

　　2006年7月，市民董先生准备购买一套房屋。一天，他在某房屋中介公司看到一则广告：西工区一小区某楼西单元2楼东户一套105平方米的住房待售，三室两厅，南北方向，基本设施包括天然气、暖气、宽带、有线电视等。

　　这套房离董先生上班的地方很近，他进了中介公司一打听，“房主”开价也不高，共要18万元。董先生动了心，当即向中介公司表达了购房意向。

　　中介公司马上与“房主”汪女士取得了联系，经过商谈，最终双方谈妥的交易价为16．8万元。

　　同年8月19日，董先生与汪女士在中介公司的介绍下，签订了房屋买卖合同。除了交易价格，双方还约定房屋产权过户中所需的相关费用都由董先生承担，并注明了董先生和汪女士应当向中介公司缴纳的中介服务费以及过户服务费等费用。

　　买卖合同的格式文件中还约定，中介公司应当如实传递交易双方提供的信息，“房主”汪女士在合同签订之日将房屋产权证交给中介公司代为保管。

　　在约定了付款期限后，双方又在补充条款中约定，买卖合同自双方签订之日生效，双方对此买卖行为均不得反悔，否则由违约的一方以总房价款的10%支付违约金。

　　然而，到了双方约定的首期付款期限时，汪女士一直没再履行合同。后来，汪女士告知董先生，自己的房子没有房产证，她以此为理由，认为合同无效，要取消这笔交易。

　　费心费力买套房，转眼一切都落空，董先生觉得自己成了“冤大头”。多次交涉无果，董先生将汪女士和中介公司诉至法院，要求法院认定双方签订的房屋买卖合同有效，汪女士继续履行合同义务并支付违约金16800元。

　　“无效合同”怎么会“违约”？

　　在法庭上，汪女士搬出了《城市房地产管理法》，她说，法律明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。自己发现房子没有房产证，就停止了这笔交易，使董先生避免了损失。

　　她的代理律师说，我国《合同法》规定，无效合同是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益而无效。董先生和汪女士签订的房屋转让合同，因为汪女士没有房产证而转让房产，就等于出卖不属于自己的东西，这样的合同当然无效。既然合同本身无效，自然谈不上违约问题。

　　双方签订合同后，汪女士很快告知了董先生自己没有房产证的情况，董先生也没有将房款交给汪女士，他在这笔不存在的买卖中并没有损失什么。

　　这番辩解把董先生气坏了，自己的房子有没有房产证，汪女士难道事前不知道？把没有房产证的房子拿出来通过中介公司上市交易，难道是把他这样的买主“耍着玩”？

　　经仔细研究，董先生认为这份合同是有效的。他说，签订合同时，自己是真心买房，并不存在恶意欺诈行为；合同是他、汪女士和中介公司在平等自愿的情况下签订的，是三方的真实意思表示；更重要的是，这份合同反而证明了合同并不违反法律规定。

　　原来，董先生在合同格式文件中发现两条约定：“中介公司应当如实传递交易双方提供的信息”，“房主汪女士在合同签订之日将房屋产权证交给中介公司代为保管”。

　　董先生认为，房主如果没有房产证，卖房子应该过不了中介公司这一关。如此推论，只能证明汪女士故意违约。至于汪女士故意违约的原因，董先生认为很有可能是房价涨了，汪女士觉得房子卖得贱了，后悔了。

　　调解化解纠纷

　　中介公司到底有没有审核汪女士所售房屋的产权，见到汪女士的房产证？

　　对于这一关键问题，中介公司称他们只是为双方牵线搭桥，并没有审核房产归属的权利。至于合同中约定的合同签订后保管汪女士房产证一项，那也得汪女士把房产证拿来才行，公司无权强行索取。作为买主，董先生难道在签订合同前不能要求看看汪女士的房产证吗？

　　这么说，董先生反而成了最没理儿的人了。

　　此案在调解过程中，法官认为，董先生与汪女士签订的房屋买卖合同，明确约定双方在取得房地产权证后办理过户手续，还明确了违约责任。虽然我国有关法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是，法律并没有规定在没有取得房地产权证时，签订的房地产买卖合同就为无效。而合同中所约定的违约金，本身就是对擅自违约方的一种惩罚，即使没有给守约方造成损失，违约方也应按照合同承担责任；至于违约金为总房价款的10%，则是双方自愿约定，是当事人的真实意思表示。

　　经过调解，董先生同意放弃这套住房，汪女士则向董先生支付16800元违约金。