按套计价房屋可否忽略面积误差

　　涧西区郭女士问：我去年买了一套商品房，当时开发商在合同中写的是按套计价，我也没在意。现在要交房了，开发商却告知实际面积变小了，要我签一份不要求退款的免责协议，并说按套计价的房屋不受面积误差限制，无需退款，是这样吗？

　　河南大进律师事务所邵志强答：关于商品房的计价方式，采用按建筑面积、按套内建筑面积、按套（单元）计算，都是允许的。在示范合同中，按套计价的不适用第五条面积确认及面积差异处理。对此，消费者应予以注意，开发商亦应尽到合理提示义务。

　　对于按套计价，并非随意约定，而是有严格要求的。依相关规定，按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当表明详细尺寸，并约定误差范围。只有在误差范围内并明确约定不需退补价款，才能免责；否则，开发商的说法是不能成立的。

　　擅自改变住房性质合法吗

　　西工区林女士问：在我购买的高层住宅小区里，开发商把底层改为自己公司的办公用房，我们业主坚决不同意，请问他们这种做法对吗？

　　河南大进律师事务所邵志强答：在建筑物区分所有的情形下，这种擅自将住宅性质房屋的用途改变为餐饮、娱乐、超市等商业用房以及开办公司等办公用房统称为经营性用房的行为，即“住改商”的行为，是受到很多条件限制的。小区规划确定后，不但开发商不得随意改变房屋用途，作为购房人的业主在购买商品房后也不得改变商品房屋的用途，这既涉及城市功能的定位、布局规划，更涉及区域社会秩序的安定、社会的管理。

　　从实践中看，出现“住改商”这种行为，多数是处于低成本经商的目的，客观上使得本来很安静的环境变得嘈杂了，本来稳定安全的环境显得不稳定的因素增多了，住宅作为私密性很强的处所受到了来自外界的不同程度干扰，法律上表现为对建筑物区分所有权人所享有的物权利益的一种障碍或者侵害，作为权利人，你可依法要求实施不当行为人消除妨碍或者停止侵害，维护自己的正当利益。

　　

　　温馨提示：河南大进律师事务所将于每周六9：00~12：00，在九都路涧河桥东星河国际16楼举行“楼市面对面”大型法律义务咨询活动，欢迎参加。

　　（以上回答内容仅供参考。你可拨打律师热线进行咨询，也可发送电子邮件至lsrx888@163.com咨询。）

　　本刊记者 宋玉峰 整理