更换物业公司有哪些资料需交接

　　某小区业主委员会问：我们小区业主委员会成立多年了，但我们小区的很多物业资料我们一点儿也没掌握。现在拟更换物业服务企业，请问物业交接资料包括哪些？如何获取？

　　河南大进律师事物所许现伟律师答：根据相关规定，新的物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。移交的资料包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工，配套设施、地下管网工程图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保管等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所需的其他资料，譬如与供水、供电、供气、保卫、有线电视等单位订立的协议书、合同，各种物业服务债权债务账册等。

　　关于业主委员会以上资料的获取，是由前期物业服务企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给的。如果没有移交，你们可向他们索取；如果是由于开发商的原因，则可以向开发商主张，必要时可通过法律途径予以解决。

　　如此停暖补收热力初装费是否合适

　　西工区行署路常先生问：五年前，我在西工区行署路某办事处购买一套商品房，后来按房改房办房产证，物业管理一直由该办事处负责。五年来，我均按时交纳暖气费，但今年办事处却提出要收热力初装费，并称以前由于自身失误没收，可减半收取，否则不予供暖。业主们都很生气，特别是至今仍无法采暖，严重影响生活，我们该咋办？

　　河南大进律师事务所邵志强律师答：这实际是个物业管理问题。但由于该办事处集售房和物业管理于一身的双重身份，才导致问题变得复杂了。依新的《物业管理条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。应当说，该办事处无权擅自阻止供暖。而且，连续五年供暖的行为本身，已能够使人相信房价包含了暖气初装费，现在要求收取，亦应通过法律途径解决，通过强制停暖的方式威逼 ，显然侵害了小区业主的利益。

　　另外，现在物业管理实行资质管理，未取得资质证书从事物业管理的，将面临严厉的行政处罚。建议你们向房地产行政主管部门投诉，或依法寻求司法途径解决。

　　面积误差使契税翻倍应由谁来承担

　　洛龙区李女士问：我预购一套商品房，面积141平方米。要办房产证时，面积变成144.6平方米，缴纳的契税由原来的2%变成了4%，多缴的税款近万元。请问，我能否要求开发商承担多缴的税款？

　　河南大进律师事务所邵志强律师答：按照税收法规，住宅房屋建筑面积不足144平方米，契税税率为2%；超过144平方米的房屋，契税税率为4%。

　　现在，由于房屋面积发生变化，造成购房人契税加倍缴付的事实，是否应当由开发商承担责任，要考察这种变化是否构成违约。在商品房买卖的标准合同中，允许商品房面积有上下3%的误差，从141平方米变成144.6平方米，并不超过误差范围，对此双方均无过错。本案给广大购房者提了个醒，即在购买140平方米至144平方米面积的房屋时，要注意因面积合理变化而引起的税赋问题。对此风险尽量约定清楚，从而避免不必要的烦恼。

　　温馨提示：河南大进律师事务所将于每周六9：00~12：00在九都路涧河桥东星河国际16楼举行“楼市面对面”大型法律义务咨询活动，欢迎参加。

　　

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　　本刊记者 宋玉峰 整理