插图：仁伟

　　楼房外墙的墙面、屋顶到底是属于某业主专有还是该楼全体业主共有？这个问题，即便《物权法》也没有明确界定。日前，西工区人民法院审结一起二楼住户与一楼商用房业主关于屋顶使用权的纠纷，回答了这个问题。

　　屋顶建花池

　　2006年1月，张先生在西工区某小区购买了一间一楼门面房。该门面房紧挨着小区的一栋住宅楼，二楼住户跨过推开的窗户，就能站到张先生门面房的屋顶。对二楼的住户来说，这是个天然阳台。

　　2008年，张先生忽然发现自己的门面房屋顶开始漏水，便上楼察看，发现其门面房屋顶已经被改造过：铺设了地砖、架起了太阳能热水器，更让人吃惊的是，紧挨着二楼赵先生家窗户的一侧，竟然出现了一个小花池！

　　张先生连忙下楼，到门面房内测了一下位置，发现自家屋顶漏水处正是花池所在的位置。

　　张先生连忙找赵先生理论，赵先生却告诉他，自己在购房时花了5万余元，购买了张先生门面房屋顶的使用权，因此，张先生门面房的屋顶应当归赵先生所有。为了美化自己窗前的环境，他在自己的地盘上建花池，有何不可？

　　赵先生认为，张先生屋顶漏水，与自己的花池并没有必然联系，他们并不是每天都浇花，而且浇花的水量也不大，怎么会漏到张先生屋内？

　　说起屋顶的使用，赵先生也颇有怨气：这屋顶是我花钱购买的，张先生却也在屋顶上架起了热水器，而且张先生的热水器还安放在赵先生的窗口前，为此，双方还找过小区物业公司调解。

　　不管以前的问题如何，现在摆在二人面前的问题是，张先生的屋顶开始漏水了，不修显然不行。于是，张先生要求赵先生同意其修复屋顶。赵先生则认为，如果张先生要修复屋顶，必然会破坏其花池，而且很有可能威胁到他家房屋的安全，因此坚决不同意。

　　两人多次为此事协商，难以达成一致。最终，张先生决定通过法律手段来解决问题。2008年4月，他将赵先生诉至西工区人民法院，要求赵先生停止对其门面房的侵害，并赔偿1000元经济损失。

　　屋顶应共有

　　张先生的门面房漏水，到底是不是赵先生的花池引起的？对此，张先生没有举出有效证据。

　　赵先生则在庭审时指出，2007年，张先生的门面房屋顶曾经出现过漏水问题，当时，他还没有在门面房屋顶建花池。因此，他认为，张先生的门面房出现问题，与他没有直接关系。

　　法院经审理认为，张先生和赵先生的房屋是相邻建筑物的利用关系，各自所有的房屋虽然都取得了物权。但是，对相邻建筑物的利用，双方应当遵循方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。

　　赵先生在利用张先生房屋屋顶进行绿化美化窗前环境时，不应妨碍张先生对屋顶的维修，而且在利用张先生屋顶的时候，应当征得张先生的同意，不得损害张先生的利益。造成本案的纠纷，赵先生应负主要责任。

　　张先生诉请赵先生赔偿1000元，并没有提供相应的证据，因此不予支持。而赵先生声称其对张先生的屋顶拥有所有权，也没有拿出相关证据，因此，其辩解也没有得到法院的认可。

　　那么，房屋屋顶的权属，法律上到底有没有明确规定呢？

　　河南王城律师事务所律师张水山说，近年来，随着商业发展，各类广告招牌、宣传板等在房屋外墙及屋顶使用越来越频繁，相关争议也越来越多。住宅楼外墙面及房顶到底是属于业主的专有部分还是共有部分？《物权法》对此无明确界定。一般认为，屋顶应由该楼内全体业主共有。

　　我国《物权法》第70条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该法第71条还规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”

　　近日，根据相关法律规定，西工区人民法院作出判决：赵先生于判决生效10日内拆除其窗下的花池，并不得妨碍张先生正常维修其屋顶；张先生要求赔偿的诉讼请求，法院亦不予支持。

　　一审判决后，双方都没有提出上诉，判决已生效。

　　法官说法

　　此案审结后，主审法官对判决进行了解释。

　　法官认为，此案表面上是屋顶使用权纠纷，实际上涉及《物权法》中关于业主的建筑物区分权的规定。目前，有关房地产、住宅方面的行政法规均将户外墙面、屋顶列为共用部位。既然是共用部位，当然不属于房主的专有权范围，外墙面及屋顶应由该建筑物的全体业主共有并享有共同管理的权利。

　　关于“共有”的概念，在我国《民法通则》及相应的司法解释中均有体现。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效……”

　　他说，现在许多开发商往往在与购房人订立《商品房买卖合同》的过程中要求购房人放弃屋顶平台的使用权，且多使用格式条款实施。然后，开发商再将屋顶平台变相转让获利。屋顶平台作为一项不动产，其物权必然将归属于购买了房屋的全体业主。开发商以格式条款要求购房人放弃屋顶平台的权利，实质上就是在攫取业主的经济权利，该行为显失公平，法院不能支持。

　　既然屋顶平台的物权属于购买房屋的业主，开发商在未获得业主的普遍许可的前提下是无权出让屋顶平台使用权的，只有当业主以某种形式普遍许可了这种转让的情况下方可实施转让行为。而要获得“普遍许可”，前提是已购买房屋的业主占全体业主的绝对多数，已购买房屋的业主有足够的表决权代表全体业主作出决定。即商品房已经完成超过全部面积50%的销售量，且已购买房屋的业主形成有效表决同意出让屋顶平台之后，方可进行屋顶平台的转让。

　　那么，此案中法院为什么没有对该屋顶的权属作出判决呢？

　　法官说，本案在处理过程中也有不能忽视的一点，即张先生起诉的是要求停止侵害、排除妨碍，并没有要求对门面房屋顶的归属作出裁决。法院审理案件的原则是诉什么审什么，法理上讲就是“不诉不理”。这是法院兼顾双方利益、依法行使释明权的一种人性化体现，也体现了人民法院审判的公平原则。