万达集团董事长王健林

　　【题记】他有过17年的军旅生活，并在上个世纪80年代末急流勇退，辞去政府工作而投身房地产事业；他率先成立中国职业足球俱乐部，成就了名噪一时的“大连万达队”；他第一个提出并实践“订单商业地产”开发模式；他第一个在全国开发了数十个城市综合体，开业了19座万达广场……他就是中国商业地产第一品牌万达集团“掌门人”——王健林。万达成立21年来，王健林和他的同事们在见证整个中国地产业发展的同时，也创造了一个又一个商业奇迹。如今，洛阳万达广场已经成为洛阳市民广泛关注的焦点，并引发了市场投资热潮。基于万达商业地产的传奇发展历程和随之在各个城市产生的投资热，我们怀揣着诸多问题，特意采访了万达集团董事长王健林先生。

　　“万达见证了中国地产发展历程,不断创新让我们一直领跑在前”

　　

　　问：万达成立于1988年，可以说是中国最早的一批优秀房地产企业之一，现在已成为拥有资产数百亿的大型企业集团。企业发展壮大的因素固然有很多，但其中最核心的部分是什么？

　　王健林：万达从一个地方性企业，在短短20年的时间里，就发展成为在全国40多个城市持有项目的一流企业，其中最主要的原因就是不断创新，不断地进入新的领域。十几年前，我们在大连率先从事旧城改造，在东北率先进行股份制改造，后来在全国率先参与足球职业联赛，在商业地产界率先开创了“订单商业地产”模式，率先提出城市综合体概念等。同样是做商业，万达在很多方面都是全国独创的，比如联合发展模式，和商家签订了联合发展的合同，万达到哪一个城市发展，商家企业就跟着去，避免了漫长的招商过程。

　　总的来说，企业要想获得规模化，超常发展，需要企业家多动脑筋，创造出人无我有的模式，才能在竞争中立于不败之地。总是先人一步的精神，不但让万达见证了中国地产业的发展，也让万达成为中国最具实力的民营企业之一。

　　问：万达上个世纪90年代开发了很多优秀的住宅项目，并在足球上也建树颇丰，但后来，究竟是什么原因让万达转变企业战略，转舵商业地产开发？

　　王健林：从1988年开始，万达在房地产发展道路上，开发路径还一直是集中在住宅地产上，万达星海人家、江南明珠、万达星城、万达河滨印象等一系列住宅项目都是当时中国最具代表性的作品。取得这些成绩后，万达已经初具规模，并树立“国际万达，百年企业”的发展愿景，而住房消费的区域局限性、不可移动性以及消费次数的有限性等因素决定光靠住宅开发，万达不可能走得更快更远。当时我们已经认识到，长期稳定的现金流是百年企业的物质基础，既能提供比较稳定的现金流，又能使万达不脱离主业的商业地产就成了万达做大、做强的首选。

　　商业地产可获得长期稳定的现金流，享受资产升值的双重利益，不受经济周期影响，并为业主创造最大最稳定的财富空间。其实，从现在起，再称呼万达为开发商就不准确了，应该叫不动产运营商，所有洞察万达用意的人都明白，单纯的开发商，永远不可能跨出国门参与国际化竞争。

　　

　　“人无我有，人有我优的‘订单商业地产’和‘城市综合体’”

　　

　　问：万达集团以“订单地产”所开创的商业地产新模式，在全国的商业地产开发中取得了巨大的成功，您认为其成功的核心要素是什么？

　　王健林：目前中国做商业地产的，绝大多数都是原来的住宅开发商，这些人有一个共同点，就是思维定式。因为以前做住宅，只能是根据经验大概推算做多大面积做什么样的户型，先建设，后销售。所以，很多住宅开发商做商业地产，思路也是这样，先建好了商业广场再招商，却发现招商招不上来。“订单商业地产”，就是要把传统思维颠倒过来，做商业地产应该“招商在前”，“建设在后”。

　　“订单商业地产”是万达集团首创的商业与地产相结合的模式，其核心理念是与世界一流商业企业合作开发大型商业广场，“先租后建”、“满场开业”让知名商家的荟萃使得万达广场在商业地产市场中具有不可复制的核心竞争力。从2002年到现在，我们已经做了7年时间，我们已经拥有紧密合作伙伴8家，国内外知名的长期战略合作伙伴30多家，品牌店合作伙伴数千家，使每个项目在开工之前，主力店招商就已经基本解决，保证每个万达广场开业即满铺，满铺即旺场。

　　问：自2001年起，万达商业地产已经发展到了第三代，较前两代产品，万达第三代商业地产的优势是什么？

　　王健林：虽然前两代产品在当时各个城市引起了极大轰动，但在经营中发现，主力店和中小业主的商铺并没有形成很好的人流互动，经营者们过高的期望值并没有如期实现。

　　万达广场已经发展到了第三代，在对第三代万达商业地产开发模式进行总结时，我们将这种概念称为“城市综合体”。之所以这样命名，是因为在万达第三代商业模式下，万达广场可以称得上包罗万象，一个巨大综合体里有商业中心、包含五星级酒店、写字楼、公寓、酒楼、国际电影城、电玩城、健身中心等非零售业态，真正做到了购物、娱乐、休闲的多功能组合。

　　同时，第三代万达广场中出现了室内步行街，我们称之为“第三代万达广场之灵魂”。几大主力店围绕这条室内步行街布局，步行街的每一层都通往各主力店，在任何一个平面或立体上，消费者都可以到达任何店内，在万达广场的整体布局上，这条步行街实现了建筑体平面立体的互动，成为万达在商业地产设计上的最大创新。

　　在此基础上，各地万达广场都进行了适合于本地特点的设计创新，确保了万达广场在开发建设上的持久、旺盛的生命力。从人无我有，到人有我优，万达商业地产历经三代，走到了中国商业地产发展的最前沿。

　　

　　“领先洛阳的‘复合型主力商圈’”

　　

　　问：万达集团已经成功进驻洛阳，据说将建设洛阳迄今为止最大的商业中心——洛阳万达广场，它对洛阳城市或区域的发展将起到什么样的作用？

　　王健林：由于万达的“订单商业地产”模式和全国其他已经成功开业的万达广场先例，使我们受到各地政府邀请，因为他们相信，我们每到一个地方就能把那个地方做热，创造大量就业岗位和税收，所以，万达成为他们竞相邀请的对象。

　　万达的商业地产，是典型的企业效益与社会效益高度统一的项目，万达的存在，就意味着项目的保值增值，也意味着区位价值的不断提升。2005年，北京CBD万达广场开业前，其所在的长安街片区商铺月租金为300元/平方米，到2008年基本上可以达到500元/平方米，年平均增长率达到17%。这都是发生在我们身边的通过商业运营提升资产价值的典型案例，我们就是以其综合品牌价值确定了每个万达广场成为区域地标的价值。这对于洛阳城市区域价值的提升也是不言而喻的。

　　问：定位为“复合型主力商圈”的洛阳万达广场，其在业态组合上有什么优势？

　　王健林：无论在一个什么样的地点，做一个单业态物业所产生的价值都不会很高，即便可以，运营成本会很高，但万达把这几种业态组合在一起形成一种合力，可以形成强势互补，将业态组合由量变转为质变，这就是万达模式的组合价值。比如，万达广场里的万达国际影城，人们在购买电影票、等待放映、等朋友、及散场的四个过程中，人群都可流向其他主力商家及步行街，随即带来购物、休闲等随机性消费。像这样的商家之间人流互动的例子，在万达广场数不胜数。万达“订单商业地产”模式，带领几十个国际知名品牌主力店在全国的项目布局上连锁经营，形成了万达独一无二的“商业资源”，这些与万达结成“战略联盟”的主力店与知名品牌商家共同支撑了万达项目的组合价值。

　　这种组合价值体现为各个主力商家间的品牌联动，再配以万达广场科学合理的人流动线，可以更大幅度地吸引人流，形成互动优势。洛阳万达广场“复合型主力商圈”，就是通过我们的组合价值，产生大规模商业的聚集效益。

　　

　　请持续关注6月4日（本周四）万达集团董事长王健林系列访谈之二：《王健林，万达做商业地产不是为了销售》

　　链接：王健林，1954年生，四川成都人。中共党员，大学学历，高级工程师，1970年入伍，1986年毕业于辽宁大学，同年7月进入大连市西岗区人民政府任办公室主任，1989年进入房地产行业，1993年担任大连万达集团股份有限公司董事长、总裁至今。现为中共十七大代表、第十一届全国政协常委、全国工商联副主席、中国商业联合会副会长、中国房地产业协会副会长、中国企业联合会副会长、云南省经济社会发展咨询团副主席、国家人事部任命的西部地区开发顾问。

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