老商圈中近年出现的高端楼盘。 　　曾繁新 摄 （资料图片） 文图无关

　　在经历了风风雨雨之后，洛阳的商业地产开始渐入佳境。如果说上半年乃至年中商业地产的焦点多集中在新兴商业地产上演“登场秀”的话，那么从下半年开始，风头则转向了背景更大、辐射面更广的“商圈之争”。

　　商圈的变化可谓日新月异，在新兴商业地产的带动下，新商圈正在逐一地形成，同时，老商圈如何能够在竞争中升级，保持主流商圈的主导地位，也成为人们共同关心的话题。

　　新面孔“现身”

　　重新定义商圈价值

　　一般来说，老商圈往往位于城市的核心区域，商业血脉渊源已久，依靠多年的积累，拥有深厚的文化底蕴和品牌效应。洛阳也不例外，像西工百货楼、涧西上海市场、老城十字街等都是历史悠久的老商圈，在洛阳商业历史上都占据着举足轻重的地位。

　　然而，在激烈的商圈竞争中，一些老商圈由于经营业态单一、经营模式落后、配套设施匮乏等原因，传统的主导地位逐渐被打破。之后出现的凯瑞君临广场和新都汇等商业地产项目，由于规划超前、运营模式成熟、经营业态多元化等优势，很快就形成了王府井商圈。王府井商圈不仅成了市民心中公认的龙头商圈，还带动了洛阳众多老商圈的全面升级。一些几经沉浮的老商圈或通过经营业态的改造，或通过交通条件的改善，或通过商业地产的强势进入，开始焕发出巨大的生命力。

　　所以，老商圈要想“永葆青春”，就需要不断换血，从布局、内容上进行持续更新。其实，今年年初，在全市招商引资暨商务工作会议中，就显示出了这样的趋势。会议上透露，今年我市将投资12亿元新建大型商业网点项目，新增营业面积28万平方米，这些新建和续建的商业网点项目大多集中在老商圈。像万达广场、名门广场、紫金城等新面孔，都会“协助”涧西、西工等区域的老商圈完成升级换代。

　　不止它们，华阳商业街、双溪布洛·乌节商业街、壹品天下、地久城尚城、帝壹街、中侨铭秀商业街等新项目，也正在集体“搅热”老商圈，集体“唱响”洛阳城。

　　这些老商圈中的商业地产新势力，不仅为老商圈注入了新鲜血液，还重新定义了所在板块的商业价值，强劲的发展势头让人侧目。

　　老商圈“变脸”

　　求新求变更要求强

　　现如今，如果你今天听说哪又开了个商业广场，明天哪又开了个商城，后天哪又多出来一个商业街的话，真是一点都不让人奇怪。也许是看到商家集聚带来的人气倍乘效应，新商业都喜欢往老商圈里拥，而老商圈也乐意借此机会求新、求变，巩固自己的王者地位。

　　在《洛阳市城市商业网点发展规划（2006~2010）》中，曾谋划“一核”和“两翼”：“一核”是指西工商业中心，“两翼”是指涧西商业中心和老城商业中心。

　　发展至今，西工商业中心已经形成了以洛阳中央百货等为中心的百货楼商圈，以王府井百货、新都汇为中心的王府井商圈，新的商业地产项目在此落子，一不小心便融入其中。像帝壹街、中侨·铭秀商业街这些诞生于老商圈的新项目，“传统”商业资源与“现代”商业理念难免要发生精彩的化学反应。借了这些新项目的光，西工老商圈的消费品市场正在显现出商业布局层次更丰富，消费者购物更便捷、挑选余地更大的现代特质。

　　如果新项目的数量可观、层次多样、业态丰富，只要假以时日加以培育，辐射能力难保不会突破老商圈的范围，老商圈也难保不会脱胎换骨，成为全新的“老商圈”。涧西商业中心这一翼便是如此，上海市场、广州市场、景华路等老商圈透过牡丹广场不断向南昌路和万达广场延伸。壹品天下、双溪布洛·乌节商业街在南昌路丹尼斯商圈首尾呼应，华阳商业街、万达广场、地久城尚城也紧紧连接在一起，眼看着一个超级大商圈就要形成。这一发展趋势，已经逐渐超出了当初商业副中心的定位。

　　求新求变，更要求强。这些老商圈不约而同地选择“变脸”，在新项目的牵引下成倍拓展，硬是在城中寸金地拓出一片大发展的疆土，从体量到气势，俨然已是一方诸侯。但“一方诸侯”难掩“称霸之心”，成为四面商贾聚首、八方商品云集的城市核心商圈，似乎才是它们的目标。        

（资料图片）

　　　

　　在“传承”中“创新”

　　老商圈升级进行时　　

　　对于一个老商圈来说，它的消费能力或者消费人群相对来说是一定的，所以对于商圈中新出现的商业来说，老商圈也是一把双刃剑。老的商圈有成熟的商气，同时更有成熟的竞争对手。今年这么多商业大盘亮相于成熟商圈，它们是左右逢源还是夹缝生存？

　　“守着”一批新的中高端社区开发商业地产，是这些商业大盘最扎实的基本功。成熟的商业环境推动了住宅市场的发展，住宅市场同时也会推动商业地产的发展。万达广场、华阳商业街、双溪布洛·乌节商业街、壹品天下、地久城尚城、帝壹街、中侨铭秀商业街、紫金城等项目都是如此，它们自身拥有或周边聚集的中高端住宅小区，提供了高端的消费支撑，这对于商圈升级来说无疑是一个机会。而在商圈升级“进行时”状态中的商业地产，无疑也具有较好的商业前景和较高的投资价值。

　　老商圈升级并非是一场彻彻底底的革命，商业资源和商业血脉是它的一大特色，而创新却是其不能抛弃的法则。传承与创新是新商业在融入老商圈、升级老商圈时必需的，业内人士认为，新项目在传承的基础上创新才能成功，商圈也才能更好地发展。出现在老商圈中的商业地产“新势力”，基本上都是对现有商业物业的补充与差异化发展，对老商圈升级的意义不言而喻。

　　从这个意义上说，一个成熟的商圈可以成就一个商业地产的成功，一个成功的商业地产反过来也可以成就一个商圈的升级。

　　本刊记者 霍媛媛