侵害优先权的救济途径

　　刘先生问：我从2005年6月开始租赁王某的门面房，现合同还没到期，王某在没有告知我的情况下，将该房卖给了孙某，我能否要求确认王某与孙某签订的买卖合同无效？

　　河南大进律师事务所左鑫、姬军龙：我国《合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。现王某将房屋卖给了孙某，在合理期限内没有通知你，侵害了你的优先购买权。但根据最高人民法院相关的司法解释，王某和孙某签订的买卖合同是有效的，对王某侵害你优先购买权的行为，你只能要求他承担损害赔偿责任，不能要求确认买卖合同无效，否则，法院不予支持。

　　物的担保先于人保

　　张先生问：2009年8月，某公司向银行贷款300万元，除用其自身房屋评估抵押外，我公司也为其提供了保证。因该公司经营不景气，没有还清贷款，银行要求我公司承担连带责任。我公司应承担哪些责任？

　　河南大进律师事务所左鑫、刘须华：我国《担保法》规定，同一债权既有人的担保又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任，也就是物的担保优先适用于人的担保。对该公司所欠银行的债务，应首先拍卖或者变卖抵押财产来清偿债务，不足部分由你公司承担。但如果物的担保合同被确认无效或者被撤销，你公司应承担自己所承诺的保证责任，不能再以自己只应对物的担保以外的债务承担保证责任为由，拒绝履行保证责任。

　　一房两租的处理

　　王女士问：我于今年3月2日与刘某签订协议，租赁其房屋一间，租期3年。协议签订后，我有事外出，但回洛后发现，该房已被租给黄某卖光碟。黄某是于3月10日和刘某签订协议的，我和刘某签订的合同是否有效？

　　河南大进律师事务所左鑫、刘保莲：出租人对同一房屋订立两份以上租赁合同的，属于多重租赁。在合同都有效的情况下，承租人均主张履行合同的，按照下列顺序确定承租人：①已经合法占有租赁房屋的；②已经办理登记备案手续的；③合同成立在先的。从来信看，你和刘某签订的合同早于黄某，由于刘某在你外出期间和黄某又签订了协议，且黄某已占有租赁物，因此你便不能获得租赁权。对此，你只能按照我国《合同法》的规定，与刘某解除合同，并追究刘某的违约赔偿责任。