一、问价格。这一点似乎不用讲，购商铺首先要问价格，但不仅要问，还要比，要与周边商铺价格比较，如果高出许多，意味着投资回收期的增加。

　　二、问租金。初次投资者可能不太在意这一点，但这一点很重要。如果开发商不管出租，也不确定租金水平，那就要了解周边商铺的租金价格，再根据本项目售价计算本项目租金水平，如果本项目租金水平大大高于周边，则招商的压力就会加大。

　　三、问位置。位置虽然能看出来，但有好坏之分，商业有“一步差三市”的说法，足以说明位置在未来经营活动中的重要性。那些太偏、太深的位置还是不选为好。另外，楼层也很重要，三层以上招商出租的压力较大，就是租出去，租金也不会太高。还有，要看项目所在区域位置，主要是看项目所处地域交通环境，一般在道路交叉点为好，商业有“金角银边”之称。

　　四、问类型。如果是大型商业打散了销售，投资时要慎重一些。大型商业后期能否成功有赖于统一经营管理，但产权分散的商铺很难实现，所以，投资的风险较大。如果是沿街或社区底商，投资风险稍小。

　　五、问体量。这一点可能也不太会引起投资者重视，如果项目体量太大，后期招商及长期可持续经营的风险压力很大，所以，体量较大商业的投资风险也会加大。具体多大体量商业未来前景有风险，分析起来较为专业。不科学讲，5万平方米以上的体量风险要明显加大

　　六、问开发商背景。主要是看开发商实力、专业背景和业绩。很多住宅开发商首次开发商业往往专业性不够，第一个作品其实是个实验品。投资者投资商铺项目时还是要选择有过成功商业项目开发经验或者有较强实力开发商。

　　七、问专业商业经营公司。商业最终要由商业公司来运作，越是大型项目，对商业统一经营管理要求就越高，有专业商业经营管理公司的合作，无疑给项目增加了成功的砝码。

　　八、问有无统一经营管理。统一经营管理的商业项目成功的可能性是较大，会尽量缩短市场培养期，保证长期可持续经营。

　　九、问售后包租。售后包租并不能包风险，有时开发商也会跑掉。前景较好的项目一般不用售后包租，那些包租10年，回报8％以上的项目反而要小心。

　　十、问有无主力店签约。主力店往往成为带动整体商业发展的龙头，如已有品牌百货、超市、专卖店、大型品牌餐饮等店签约，那么整体商业发展前景将看好。

　　（张天）