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　　近日，中国社会科学院、中国人民大学等独立研究机构相继公布了2011年房地产市场分析报告，预测明年房价涨跌、纵论行业变局。其中既有“明年房价将下调20%”的预测，也有“政策放松后出现报复性反弹”的推断。

　　2011年，流动性变化带来的资金压力、城市化发展引发的供求转变以及制度性调控的进展，这三大因素将成为左右未来房价走势的重要推手。

　　业内人士指出，明年国内信贷总体投放规模不会明显下降，而城市化进程中膨胀的住房需求又往往领先于土地开发的进程，目前，房地产业还处于上升周期，制度性调控又不可能一蹴而就，因此，房价在阶段性波动后仍将呈现上行态势。

　　流动性管理

　　能否卡住房企咽喉

　　在2010年的房地产调控政策中，收紧楼市流动性是贯穿始终的主线。2011年政策逐步深入后，楼市流动性充裕的局面是否会发生扭转，投资需求是否会退潮，房企又是否会祭出降价大旗，成为影响未来房价走势的重要因素。

　　中国人民大学经济学院发布报告预测，由于房地产调控和货币政策调整，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，房价会出现接近20%的下滑。

　　中国社会科学院发布的2011年《住房绿皮书》则表示，明年房地产企业资金链趋紧，房价下调趋势显现。

　　民生银行地产金融事业部发布的报告表示，银行信贷仍是房企主要融资渠道。预计2011年房地产开发贷款、个人购房贷款仍会取得增长，但涨幅放缓。

　　统计局数据显示，今年1月~11月，全国房地产开发企业资金来源为6.32万亿元，同比增长31.2%，已经超过去年全年5.71万亿元的水平，业内预计今年有望接近7万亿元。显然，当前以房地产开发贷款为代表的楼市信贷投放仍然维持在较高水平，楼市整体流动性依然保持充裕。

　　供地扩张

　　能否满足增量刚需

　　事实上，决定房价未来走向的根本还是供求，而对于明年房地产市场的供求关系，各方存在不同观点。

　　乐观方认为，明年房地产市场将逐步显现供大于求，迫于逐步加大的销售压力，房价将会出现稳中有降；但悲观方则表示，城市化依然是主旋律，土地短缺局面难以改变，城市人口持续膨胀加上居民强烈的改善需求以及被积压需求的可能爆发，将会推动房价继续上行。

　　明年将有1000万套保障房建设计划，比今年增长72%，远高于预期，业内认为，如此大规模的保障房建设稳定了中低收入阶层的预期，可以部分分流需求、缓解矛盾。

　　然而，面对明年房价的一片看跌声，悲观者也“不甘示弱”，城市化拉动需求成为支撑看涨房价的最主要理由。

　　社科院绿皮书指出，提升城市化进程，住房需求也会不断增加。

　　此外，保障性住房用地的大量供应使得土地紧张的一、二线城市商品住宅用地相对更为稀缺，购买需求的积压或将在明年某个政策略微放松的节点爆发等，也成为“看涨”房价的理由。

　　两种观点似乎都合情合理，但更为居中的看法是：未来房价走势上，一线及二线城市的非核心区域供应量较大，可能会出现波动，三、四线城市正处于成长阶段，很难受到影响。

　　制度变革

　　调控重拳会否再出

　　按照万通地产董事长冯仑的观点，目前我国的房地产业仍处于“青春期”，量价上升是常态。

　　在12月召开的中央经济工作会议上，并未出台更严厉的调控政策。但业内人士认为，在通胀压力的影响下，不排除明年出台更严厉政策的可能。

　　目前，悬在房地产行业头上的众多调控利器中，房产税是被业界寄予厚望的法宝之一。不过，住建部政策研究中心副主任王珏林近期表示，房地产市场目前存在的问题不是房产税就能解决的，房地产市场要加快法制建设和管理。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，明年房地产调控政策应继续坚持力度。如果调控政策发生松动，房价或将出现报复性反弹。

　　（据《中国证券报》）