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　　很多人在购买房产之前，往往都会这样认为，只要“一手交钱，一手交房”就万事大吉了。其实，购买二手房并非那么简单，由于二手房存在许多不确定的“变数”，加上多数购房者都是第一次购房，更无太多经验可言。那么，买二手房如何根据不同的情况来“随机应变”？以下我们就以现实生活中的几个购房的典型案例，请专家来支招，教您在购买二手房时如何签好合同，来维护自己的权益。

　　变数一

　　遗留欠费拒不缴

　　案例：高先生去年8月通过一个小中介购买了一套二手房，由于没有任何购房经验，入住后不久，高先生发现原房主前一个月的水电费、上半年的物业费以及3年的供热费均没有缴纳，当高先生找到原房主时，原房主以卖给高先生的房价太低为由，拒不补缴。

　　专家提醒：购买二手房不同于购买新房，二手房产生的费用是除了房款外房屋交付中的重要条款，买房前一定要将原房主产生的一切费用结清后再缴全部房款，如果不到缴纳时间，购房者一定要在合同中注明结算时间及方式，并预留出部分押金。一旦出现上述案例中的情况，购房者可提起诉讼，购房前所产生的费用应当由原房主缴纳。

　　变数二

　　原房主迟迟不过户

　　案例：2010年年底，宋先生通过网络，购买了一套性价比较高的住房。由于急于想入住，于是他在看好房后仓促与原房主签了合同。原房主在收到房款后，迟迟不办理过户，由于没有约定好过户时间和违约责任，宋先生多次催促原房主无果，年前入住也没有成功。

　　专家提醒：在二手房交易过程中，如果没有正规的购房合同，购房者一定要有规避风险的意识，比如将房款分为首付和尾款，等过完户办理好房产证，结清各种费用后，再将尾款支付给原房主。签订合同时，一定要在合同中明确过户及户口迁出时间及违约责任。一旦出现了上述案例中的情况，可提起诉讼，要求解除合同并让对方承担违约责任。

　　变数三

　　赠送的家具不给了

　　案例：市民徐先生去年11月看好了一套带部分家具的二手房，由于事先没有将家具明细列在合同中，待交完全款后，原房主之前承诺赠送的家具却又不承认了，且户口也迟迟不肯迁出。尽管徐先生的购房协议在款项和交房时间等主要条款上标注得很详细，但关于家具、户口等问题没有在合同中补充、明确，徐先生只能吃哑巴亏。

　　专家提醒：二手房交易中可能会出现不少上述特殊情况，因此示范文本合同外的细节问题，一定要签订补充协议。口说无凭，把维权的武器放在自己的手里，就是一份维权的证据。因此，重视使用补充协议，也是维护二手房交易后续安全最重要的一步。

　　变数四

　　房屋质量出问题

　　案例：去年8月，市民张先生在市区看好了一套顶楼的老房子准备当婚房。买房前，张先生最担心顶楼雨天会漏雨，但原房主却向张先生保证肯定不会有漏雨现象。由于听信了原房主的承诺，张先生便也没了顾忌，遂签下协议购买了这套房子。

　　然而随着雨季的到来，房子漏雨的情况频频出现，原来原房主在卖房前将房子重新粉刷过，遮盖了原先漏雨的痕迹。由于当初签订的合同中没有标明漏雨的责任归属问题，原房主的承诺也毫无法律效力，问题迟迟无法解决。

　　专家提醒：二手房由于年久老化、失修，常常会出现不少被隐藏的问题，因此购房时不要轻易听信中介或原房主的承诺，最好将承诺写入合同。由于多数购房者并不能保证将所有不确定因素一一落实到合同上，专家建议购房者在买二手房时，不妨找一位懂行的“高手”帮忙验房，并在合同中注明相关责任，一旦发生类似情况，可以找公证处公证，要求原房主修理或赔偿。    

　　（张方）