绘图 仁 伟

　　国家货币政策及住房政策的导向日趋明确，存款类金融机构人民币存款准备金率一再调高，加上房产市场风险的累积，最近房贷再次受到大家关注，读者关于这方面的咨询也明显增多。其中，如何算清房贷比较集中。记者请来中国银行财富管理中心（洛阳）的国际注册金融理财师李洛军、中信银行洛阳分行的国际注册金融理财师徐斐，指导房奴算清房贷。

　　怎样算清楚房贷

　　林女士通过我市某银行贷款买房，期限20年，还款1个月后发现很不划算，“还款总额中利息部分竟然高于本金”，于是，她向银行方面要求提前还贷，却被告知需缴纳3%的违约6000元。林女士很不解。

　　经向林女士贷款银行询问，原来林女士办理的是等额本息还款方式。这种还款方式的特点是：还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，其中本金逐月递增，利息逐月递减，因此，还款初期利息占每月供款的大部分，随本金逐渐返还供款中本金比重增加。

　　等额本息计算方式：

　　每月还款金额 =［贷款本金×月利率×（1＋月利率）（还款月数）］÷［（1＋月利率）（还款月数）－1］

　　以总额20万元贷款为例，月数20年×12=240月，按2011年4月6日年利率6.80%计算：还款总额366402.98元，支付利息款166402.98，月均还款1526.68元。

　　提示：等额本息还款法月还款数固定不变，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

　　与等额本息房贷还款方式相对应的是等额本金房贷还款方式——在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。

　　等额本金贷款计算公式：

　　每月还款金额=（贷款本金/还款月数）+（本金-已归还本金累计额）×每月利率。

　　仍以总额20万元贷款为例，月数20年×12=240月，按2011年4月6日年利率6.80%计算：还款总额336566.67元，支付利息款136566.67元，月还金额第1个月为1966.67元，第2个月为1961.94元，以此类推,每月以4.73或4.72元的数额递减，第206个月已降至998.61元，第240个月为838.06元。

　　提示：等额本金还款法本金保持相同，利息逐月递减，月还款数递减；由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

　　不难看出，等额本息和等额本金虽然在贷款期限、金额和利率相同的情况下，二者的差别还是很大的：

　　还款初期。等额本金还款方式每月归还的金额要大于等额本息。

　　利息支出。按照整个还款期计算，等额本金还款方式会节省贷款利息支出。

　　适用群体。总体来讲，前者适合经济条件不允许前期还款投入过大，收入处于较稳定状态的借款人。后者适合有一定经济基础，能承担前期较大还款压力，且有提前还款计划的借款人。

　　如何还贷要算计

　　算清房贷还款还只是第一步，如何还贷也需要巧打算。

　　“房奴理财目标不是跑赢CPI，而是跑赢房贷利率。”林女士的这种认识大概说出了广大房贷者的心声。相比于股票、基金，房贷利率是确定的，到底要不要提前还贷不能一概而论。

　　林女士享受的是八五折利率，等额本息，20万元20年，还款总额337822.68元，其中支付利息款137822.68元，占到还款总额的将近41%，已还款总额1407.59元，其中还利息额963.33元，如提前还清需一次还款额200516.93元，节省利息支出135898.16元。

　　像林女士这种处于还款初期者，大部分利息尚未偿还，若手头有较充裕资金，又没有较好的投资渠道，可以提前还贷。适合提前还贷的群体还有贷款额较大，当前有能力还清且后续有贷款需求者。

　　而提前还款不划算群体包括：无投资经验的普通市民，买房纯粹为了居住，未来卖房可能性很小，如果享受房贷优惠政策，可以考虑暂时不还款；等额本息还款年数过半者和等额本金还款年数已超过1/3者，提前还款偿还的更多是本金，实际能够节省的利息很有限。

　　另外，有一定投资经验且买房用于投资者，需要考量房价的增长率和手上现有投资产品的收益率。如果手中持有股票、基金、债券等收益率高于贷款利率，也没有必要选择提前还贷，大可将资金用于投资。

　　银行理财师建议，是否提前还贷，贷款者应考虑自身的具体情况，综合考虑时间、机会成本来确定自己的最佳方式。