购房者在签订商品房买卖合同时，会遇到不可抗力的免责事项，那么此条款中的“不可抗力”应该如何理解呢？

　　专业人士表示,根据《民法通则》第153条规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，如：地震、火灾、战争等。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。如果开发商逾期交房的理由，符合这三个条件，那么可认定该事由为不可抗力，可免除开发商的违约责任，否则就不能视为不可抗力，应追究开发商的违约责任。

　　现行商品房买卖中，开发商通常将以下事项列为不可抗力条款中的免责事项：

　　1.施工中遇到异常困难（如：恶劣天气、季节影响）及重大技术问题不能及时解决；

　　2.市政配套的批准与安装的延误或其他政府原因。

　　其实，开发商所述的这两种情况，依据法律的规定可以推出，都不具备不可抗力的三个必要条件。简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。

　　同样，市政配套的批准与安装具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。因此，在签订购房合同时，购房者要正确理解“不可抗力”的法律含义。建议购房者将不可抗力的事由写清楚。

　　(张伟)