据西安市房产信息中心介绍，一季度西安商品房销售面积166.97万平方米，环比下滑30.29%，同比下滑50.32%，其中，普通住宅销售面积125.07万平方米，环比下滑35.3%，同比下滑 58.18%，楼市整体交易量处于2009年一季度以来的历史最低位。 　　图为4月21日拍摄的西安市高新区某楼盘。                    　　新华社记者 刘潇 摄

　　核心提示

　　3月住宅成交量刚回暖，4月局部市场又下跌。近段时间，楼市“寒流”和“暖流”交汇，房价走向“微妙期”，引发各方关注。

　　持续调控下的楼市出现哪些新变化？今年房价会否再现“大起大落”？在经济增速回落背景下，楼市调控面临什么考验？对此，新华社记者追踪调查，寻根溯源。

　　1 “刚需”入市 楼市价格会否再次上涨？

　　国家统计局18日发布的数据显示，3月房价总体上继续呈下降态势，但新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有8个，比2月增加4个。

　　“房价似乎正触底，大家又开始谈买房话题。”上海一家咨询公司白领刘彤告诉记者，“我们办公室里五六个没有买房的同事中，最近一人刚刚出手，另有两人正频频看房。”

　　在北京，记者15日在南五环附近的鸿坤理想城售楼处看到，大厅内有上百人在咨询、办理购房手续，这与前不久无人问津的场面形成对比。购买了一套房产的北京市民李辉说，他在京工作已6年，错过了2008年房价低谷期，当前房价有所调整，“怕再错过了”。

　　记者发现，近期进入楼市的不仅有居住性购房的“刚需”身影，也有少数投资者“变相入市”。在北京首开熙悦山项目现场，在记者追问下，方先生坦言，他和未婚妻名下各有一套房产，为规避“限购令”，他们推迟婚期，最近刚出手买了一套房子。而有些家庭为了绕开限购政策甚至搞起“假离婚”。

　　对于楼市回暖迹象，中国房地产学会副会长陈国强认为，第一是针对“刚需”的信贷政策松动，目前购房者首套房可享受九折利率，相当于房价下调5%至10%。第二，在房价下降效应下，“刚需”入市积极性增加。第三，限购政策执行超过1年，外地符合购房资格者增多。

　　不过，世联地产17日发布报告称，当前购房者信心指数只是小幅回升，表明购房者对未来半年房地产市场走势的乐观程度有微小改善，但仍处于历史低位，而且仍有近五成购房者认为价格会继续下降。

　　显然，将“刚需”的阶段性释放当成房价再次进入上涨通道的信号，是不准确的。

　　2 中介“托市” “市场回暖，火热招聘，月薪过万不是梦想”

　　由于处在楼市的神经末梢，房产中介公司被认为对市场冷暖最敏感。

　　链家地产置业顾问赵先生告诉记者，自今年2月以来，市场就转暖了，成交量逐步走高，连他们自己都感到意外。

　　记者近日在北京百环家园、珠江帝景、三环家园、万年花城、瑞海家园等项目附近走访看到，马路上中介房源牌数量多了起来，中介门店进进出出的人也明显增多。

　　与数月前大量关店、裁员不同，现在一些中介门店又打出招聘广告。北京一家大型房产中介的招聘口号是：“市场回暖，火热招聘，月薪过万不是梦想。”

　　不过，据北京中原地产统计，二手房成交量在3月再次突破万套后，4月上半月成交量有所下行。记者在北京走访发现，目前成交多的二手房主要在三环以外，中心城区的成交仍然低迷。

　　对此，北京中原市场研究部总监张大伟分析说，刚性需求大规模入市的前提是房价有明显松动，但从北京等大城市二手房市场来看，整体降价力度仍然有限，成交量难以持续增加。

　　另外，在限购政策不松动的情况下，“刚需”释放后将会呈现一定的衰弱效应。

　　“本次楼市调控本质是行业大调整，短期回暖难以改变行业调整格局。”世联地产北京公司副总经理刘春岩表示，这一判断综合了当前国内外经济形势，也考量了地方考核体系改革等变量，应当是科学和清醒的。

　　3 开发商预期 市场渐趋理性 房价难再“大起大落”

　　作为房地产开发的前端，土地市场冷暖是开发商预期好坏的“试金石”。

　　4月18日，北京市丰台区卢沟桥乡C9地块招标，只有1家公司参与报价，最终以3.58亿元“底价成交”。此前的3月27日，上海市崇明县城桥商品房基地1号和2号地块招标，同样被唯一竞买人以底价买走，其每平方米3075元的楼板价，较1年前缩水四成多。

　　“行情好的时候，是开发商找政府，现在倒过来，政府找开发商。”上海一家房地产公司老总说，受持续从紧的调控政策及供地季节性调整等多重影响，开发商拿地的热情仍然较低。

　　不仅如此，商品住宅市场仍然持续着降温过程。国家统计局数据显示，一季度商品房销售面积同比下降13.6%，其中，住宅销售面积下降15.5%。东部地区的降幅明显大于中西部地区。

　　另一个问题是开发商的库存增加。据北京中原地产统计，截至本月15日，沪深两市已有85家房企发布年报，合计库存值高达9641亿元，相比同样面临调控的2008年同期，库存值上涨180%。预计全部上市房企的库存值达到1.2万亿元，创历史新高，库存消化周期超过4.5年，同比明显延长。

　　复地集团董事长张华说，近期公司专门邀请同行、专家举行研讨会，大家觉得，目前企业对调控的认识越来越理性，今年房价应该不会出现“大起大落”。

　　4 调控预期 后市“两大矛盾”考验未来调控

　　4月13日的国务院常务会议重申，坚持房地产调控政策不动摇，绝对不让调控出现反复。业内人士分析认为，目前楼市在向调控预期的方向演变，但依然面临双重考验。

　　其一，“抑投资”与“保刚需”如何并举？

　　“经过此轮调控，更多房企将会加大普通住宅的开发比重。”复地集团董事长张华说，抑制房地产投资过快增长，不能一刀切，推动楼市结构持续优化才是正途。

　　“今后应强化‘有保有压’的差别化机制。”上海永庆房屋公司总经理陈史翎等人建议，既要对投资投机性需求设立“防火墙”，又要让合理的购房需求正常释放，这需要从信贷、土地、税收等多方面实施“定向调控”。

　　其二，“保增长”与“调楼市”如何兼顾？

　　今年一季度全国GDP增幅延续回落态势，创下2009年二季度以来新低，部分省市经济和财政增速更明显低于预期。调控之下房地产业的降温、土地出让金的缩减以及关联产业的低迷，使地方政府的压力越来越大。

　　国土资源部日前要求“各地要充分估计宏观调控持续推进可能面临的困难”，以保障性安居工程用地落实为重点，做好住房用地供应工作。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟等业内人士表示，抑制房价从根本上说要“促供应”，在今年“保增长”与“调楼市”关系上，各方博弈会加剧，这要求在落实楼市“政策调控”的同时加强制度建设。