房屋签订赠与合同后，赠与人能否另行出售

　　西工区的刘小姐：去年5月份我结婚时，我公公将其在市区的一套两室一厅赠与我，并签订了赠与合同，但未办理过户手续。后来由于家庭原因，公公欲将该房屋过户卖给王某。最近王某催我搬家，我能以赠与为由拒绝吗？

　　律师答复：来信涉及你公公将房屋赠与他人是否合法的问题。一般来讲，合同只要双方签字就会生效，生效就意味着要履行合同所约定的权利和义务。但是，赠与合同具有特殊性。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第128条规定，公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。

　　赠与房屋，如根据书面赠与合同办理过户手续的，应当认定赠与合同成立；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。

　　《合同法》第186条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。我国城市房地产管理法60条规定，房地产转让时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记。其他房产法规也进一步规定了，房产证是证明房屋所有权的唯一合法凭证。根据新法优先的原则，虽然你已占有使用你公公赠与的房子，但由于你们未办理过户手续，赠与的房屋产权并未转移；加之你们之间的赠与行为不具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质，赠与合同又未经过公证。所以你公公将该房过户卖给了王某的行为，根据新的合同法的规定，事实上是行使了法律赋予赠与人的撤销权，撤销了对你的赠与行为。因此，你以赠与为由拒绝腾房是不能成立的。

　　商品房买卖中的风险责任如何划分

　　新安县的尹先生问：根据法律规定，商品房的所有权从办理所有权登记时转移，但在交付过程中如果发生火灾等自然或非人为灾害的，商品房可能面临贬值甚至毁损的风险，请问在商品房买卖过程中风险责任如何划分？

　　律师答复：风险责任是因不可抗力或意外事件等不可归责与当事人的事由而导致标的物毁损、灭失。《合同法》第142条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。可见，风险责任一般情况下与标的物交付的同时一并转移。

　　我国房屋所有权的转移以办理登记为生效条件。房屋所有权转移与房屋交付是两个不同的法律概念。根据最高人民法院的有关司法解释，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。以上这些法律规定，其实也是一些开发商需要注意的问题。

　　对包销合同国家有何规定

　　涧西区的赵小姐问：对于商品房买卖中的包销合同，我国法律目前有哪些明文规定？

　　律师答复：包销是指商品房买卖中，房产商与包销人之间签订包销合同，双方约定在包销期间，由房产商将符合预售条件的房屋按照包销基价，交由包销人以开发商的名义与买受人签订商品房买卖合同，直至包销期限界满，由包销人以约定的包销价格将剩余的尚未卖出的商品房全部买入的行为。

　　我国法律目前尚没有针对包销商品房方面的规定，但包销合同是一种民事行为，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，在真实意思基础上签订的包销合同应该得到法律的保护。根据《合同法》第124条，包销合同属无名合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第20条规定，出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。可见，我国司法实践中对包销行为已经予以认可。

　　（以上回答内容由河南大进律师事务所许现伟律师依据法律条文及公开资料进行分析与解答，仅供参考。您可拨打楼市热线13403793354咨询，也发电子邮件至cbb20@sohu.com或QQ：657266146咨询。） 本刊记者 畅冰冰 整理