原房东户籍未迁出该怎样入户　

　　吉利区穆先生问：我在涧西买了一套二手房，房产证、土地证、房款事项均已办理完毕，我也已入住该房，但当我到派出所给儿子上户口时，被户籍民警告知，原房东户籍未迁出，我们家无法入户。请问现在我该怎么办？

　　河南大进律师事务所左鑫、许现伟律师答复：来信所反映情况是在二手房买卖中应当考虑的重要问题之一。按照户口管理法律政策，一户头上只能上一户人家。在原产权人户口没迁走前，新房东的户口是无法迁入的。这样就影响到孩子上学等一系列问题。因此，二手房购买人应在交房前一日到房屋所在地的派出所查询卖方的户口是否迁出。如果不能及时迁出，双方应在合同中对此重点作出约定或者签订补充协议。一定要把卖方户口迁出的时间约定清楚，并规定违约条款，如每逾期一日承担房价千分之一的违约金（违约金比例一定要起到制裁作用）或每天100元的违约金。这样卖房人就会千方百计尽快把自家的户口迁移了。

　　本案中，你可与原房主协商其迁出事宜。如协商不成，你可依法向法院提起诉讼解决。

　　负担不了月供能否退房

　　洛龙区谢女士问：今年年初，我向某开发商交了30％的首付款，余款采用20年按揭方式还清。可现在由于单位和我解除了工作合同，我负担不了每个月2000元的月供。请问：我能否退房？能否退回我的首付和已还贷款本金？

　　许现伟律师答复：此类案件在我市乃至全国已经有一定的数量存在。第一，你与开发商是买卖合同关系，与银行是借款抵押合同关系，开发商和银行是委托保证合同关系，以上合同都是合法有效的。第二，银行作为房屋的抵押权人、债权人享有房屋优先受偿权和主张偿还贷款的权利。如果开发商属于回购保证人的话，其还享有要求开发商购房并以购房款抵偿贷款的权利。第三，你经济状况的变化不属于法定可不支付贷款的事由。第四，其实你与开发商的购房合同已经履行完毕，你已经是所有权人，只是现实生活中房产证可能暂放在银行处罢了。因此，本案不存在解除合同并要求退房的问题。第五，你的已经花费问题只有待房子变现后，变现金额减去各项合同你应承担的费用和相关税费差额后，才是你能最后得到的退款。　　

　　如此售房有何不妥

　　涧西区某开发商售楼部问：苏女士欲购买我公司开发的商品房一套，签订了预订合同后，苏女士共付款两笔计12万元，尚欠款25万元。考虑到苏女士欲采取按揭购房，我公司售楼部又将该房卖给了一次性把款付清的王先生，请问这有何不妥？

　　许现伟律师答复：你公司与苏女士虽尚未签订正式的商品房买卖合同，但由于已签订了预订合同并多次接受苏女士购房款，应视为事实上的购房合同成立。如果你公司欲将此房另售他人，需首先解除与苏女士的合同，否则可能要承担不利的法律后果。根据相关规定，合同成立并生效后，双方均应全面诚信履行。买受人迟延支付购房款的，你公司可催告其在至少三个月的期限内履行，如果其不履行，你公司可以解除合同，解除后自然可以另售他人。在没有依法解除的情况下，你公司未经苏女士同意将此房另售，苏女士可能要求你公司要么继续履行合同，要么解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以要求你公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此，建议贵公司，在树立客户至上理念的同时，经营活动也应依法进行。

　　温馨提示：河南大进律师事务所将于本周六9：00~12：00，在九都路涧河桥东星河国际16楼举行“楼市面对面”大型法律义务咨询活动，欢迎参加。

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　　本刊记者 宋玉峰 整理