张先生和袁先生都在我市某大型企业上班，2003年，他们都在该企业的一个小区购买了房子。张先生购买的是一楼门面房，袁先生购买的则是张先生上方的二楼住宅。本来邻居应该和睦相处，可是自从买房后，双方的关系却日益紧张起来，这是怎么回事儿呢？

　　缘 由

　　张先生购买的门面房属于商业用房，而袁先生购买的二楼则是住宅。张先生认为，自己花大价钱购买门面房，就是为了出租给别人，从中收取一定的租金。别人做生意肯定要在门头上悬挂招牌，但是，袁先生则感到此行为不妥，自己的外墙怎么能让别人无偿使用？经过交涉，2004年，张先生以付给袁先生500元租金才算了结此事。

　　2007年8月，张先生将门面房租给了一家银行作为营业点后，双方再起纠纷。银行方面与张先生签订租赁合同后，又花去数万元装修门面房，按照银行统一标准悬挂招牌时，袁先生出面干涉，要房主张先生给个说法，不然的话，银行的招牌不能悬挂。

　　银行方面感到很为难，要求房东尽快妥善处理此事，如果影响银行正常开业的话，就要终止租赁协议，张先生还要承担数万元的经济损失。

　　这让张先生措手不及，看来此事已到了非解决不可的地步了。经多次协商和中间人劝说，张、袁双方就阳台的外墙面使用问题草签了一份协议：门面房在安装招牌时，如果给二楼的内墙造成损坏，应修好或赔偿损失；张先生每月付给袁先生350元；张先生如在15天内不付此款，袁先生有权去掉招牌并不承担责任。

　　为了使银行尽快开业，张先生同意了此协议，并付给袁先生外墙面租赁费1750元。法律意识较强的张先生在多次协商过程中对谈话内容进行了录音。

　　对 质

　　就在双方签订协议后不久，窝了一肚子火的张先生一纸诉状将对方起诉到西工区人民法院，请求法院确认协议无效；判令被告退还现金1750元，并赔偿损失3000元。

　　法院对此案进行了公开审理。法庭上，法官归纳了三个争议焦点：被告对外墙面是否享有所有权、使用权；双方所签的租赁协议是否有效；原告请求赔偿的数额有无法律依据。

　　双方就上述焦点进行了激烈辩论。原告方认为，该租赁协议是被告采取胁迫手段逼他签订的，并不是自己的真实意思表示。在法庭调查过程中，原告当庭出示了３份录音证据，被告对这３份录音证据的真实性无异议。

　　另外，被告强行阻止原告方悬挂广告牌，造成原告方的门面房无法正常开业，为了避免经济损失，原告才在被告单方制作好的租赁协议上签了字，并向被告支付了1750元租金。根据《民法通则》的相关规定，该租赁协议应当认定无效。

　　同时，原告还认为，《城市房产毗连房屋管理规定》明确，楼房的外墙面属于全体业主所有。因此，被告对二楼阳台的外墙面并不具有占有处分权和受益权。原告为经营所需，制作广告牌是正当的，只要其制作安装的广告牌不影响包括被告在内的相邻各方的生活，就应当属于对外墙面的合理使用。况且，一楼其他门面房房主都没有向二楼的房主交纳所谓的使用费，为何唯独被告要收取租赁费呢？被告应返还强行收取原告的所谓租金共计2250元，同时由于被告强行阻止原告制作广告牌，造成原告的门面房长时间不能正常营业，给原告造成了一定的经济损失，对于这些损失被告依法应给予赔偿。

　　被告辩称，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，楼房阳台内外墙属套内建筑面积，归业主所有。阳台外1/2外墙属公摊面积，所有权归全体楼房业主所有。被告是本楼的业主，当然是1/2外墙所有权人之一。被告有合理优先使用自己阳台外墙的权利，我国民事立法虽对单个业主使用外墙无明文规定，但二楼阳台外侧的横向可利用空间的利用权与二楼房屋所有权是密切联系在一起的，形成了一种事实上的不可分割状态，如果取得了二楼的所有权，应当认为对相应的二楼阳台外侧的横向可利用空间享有利用权。如自家空调室外机及晾衣架，一般只能安装在自家外墙的合理空间内，而不能任意安装到邻人的外墙上。原、被告签订的协议合法有效。

　　被告还说，双方就被告的阳台外墙使用协商由来已久，2004年6月10日，原告为使用被告的阳台外墙就支付了500元使用费，就说明原告是知道继续使用还要付费的。所以在后来被告提出要使用费时，双方都找中间人进行了协调，最后达成了本协议，以上事实充分说明双方是本着平等、自愿的原则签署的协议，不存在原告所谓胁迫之说。

　　由于双方分歧较大，承办法官虽多次主持调解，均无结果。

　　判 决

　　今年1月14日，西工区人民法院对此案作出了一审判决。

　　法院经审理后认为：原、被告所签的租赁协议使双方形成租赁关系。但本案争议的阳台外墙面被告非享有专有权，根据我国目前的房屋建筑相关行政法规的解释，建筑物外墙面属该栋楼业主共有，所以被告无权将共有部分出租并收取租金。因此本案原、被告所签订的租赁协议系无效协议。被告因此取得的租金应予返还。

　　原告要求被告返还2250元，因其2004年交付被告的500元系双方经过协商后，原告自愿支付的补偿款，现在再要求返还，理由不能成立，该请求不予支持。被告如认为原告的行为影响其正常生活或对其造成损失，可另案起诉解决。

　　依据《民法通则》有关规定，法院判决双方所签订的协议无效；被告向原告返还其据上述协议所收取的租金1750元。

　　一审判决后，双方都没有提出上诉，判决现已生效。

　　说 法

　　承办此案的法官认为，本案虽是一个合同纠纷案，但当事人所争议的焦点却是归属权问题，涉及《物权法》中关于业主的建筑物区分权的规定。

　　《物权法》第７０条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”该法第７１条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”

　　共有的概念在《民法通则》及相应的司法解释中均有体现。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效……”

　　本案争议的阳台外墙面到底是属于业主的专有部分还是共有部分呢？《物权法》对此无明确界定。目前，有关房地产、住宅方面的行政规章均将户外墙面列为共用部位。既然是共用部位，当然不属于业主的专有权范围，因此本案被告对其二楼的阳台外墙面不享有所有权。争议外墙面应由该建筑物的全体业主共有并享有共同管理的权利。被告现将应属于全体业主共有的外墙面出租给原告使用是没有法律依据的，其不具备出租人资格，无权处分共有部位，原、被告签订的租赁协议是不合法的，故法院认定其为无效协议。根据《合同法》关于合同无效的规定，被告依据无效协议取得的租金应该返还。

　　但是，本案在处理过程中也不能忽视这一点，即原告在二楼外墙面悬挂广告牌是否侵害了被告的合法权益？因原告起诉的是要求确认协议无效，法院审理案件的原则是诉什么审什么，法理上讲就是“不诉不理”，故本案无法顾及被告的其他权益。但鉴于法院判决书应体现法律的公平原则，关于被告是否受侵害问题，虽不能同案审理，但判决书已告知被告有相关诉权，这是法院兼顾双方利益、依法行使释明权的一种人性化体现。

　　这起纠纷也与双方当事人所居住的楼房有关，也就是说，该楼在设计时就为纠纷埋下了隐患：二楼外墙面为整体平面的全阳台外墙；一楼商用房的所有广告牌都必须占满二楼阳台的外墙面。

　　因此，法官呼吁，与人民生活密切相关的各行政部门，在制定政策以及行使各项审批权时，要尊重公民个体的权益；每个人在行使自己权利的同时，也要关注周围人的权益。如此，这个社会就会更加和谐。

　　□ 张玉鲁 杨惠丽

　　以案释法