张治国 摄 　　宋玉峰 摄

　　编者按：自去年10月份以后，楼市关于拐点的争论声就不绝于耳，前段时间上海等一线城市房屋成交量的萎缩以及部分楼盘的降价，使购房者对拐点的预期更加强烈。那么，洛阳楼市到底有没有遭遇拐点呢？本刊今日将分政策篇、诚信篇、品牌篇为您揭开谜底。　　

　　当下，全国各大媒体似乎都在讨论楼市拐点的问题，这个字眼成为开发商、购房者关注、热议的焦点。那么，什么是拐点？洛阳楼市有没有遭遇拐点呢？房价走势如何？国家的一系列调控政策对洛阳楼市有何影响？今年国家还会继续出台调控政策吗？为此，记者走访了我市部分房地产专业人士。

　　“拐点论”在全国楼市迅速蔓延

　　这个鼠年春节，房地产行业过得着实有点不舒坦。由郭达、蔡明表演的春晚小品《梦幻家园》，“矛头”直指房地产行业。人们在暴笑的同时，也对鼠年买房有了更理性的思考。“拐点”这个词语在迈过春节后依然在楼市中热度不减。

　　春节期间，我国广州、天津等一线城市楼市的房价及成交量都下降不少，没有了昔日春节市场的火爆态势。

　　前不久，万科地产在广州、成都的楼盘率先全线降价，掌门人王石继抛出“三四年后再买房”的言论后再次建议民众“40岁以后再买房”，加上上海等一些一线城市部分楼盘的降价促销行为，“拐点论”迅速且猛烈地在全国楼市蔓延，而且争议不断升级。

　　据了解，最近一个月来，长三角土地市场明显降温。因乏人问津，一些地块以底价成交，甚至流标。

　　１月底，上海出让的多幅地块地价普遍走低。嘉定区部分商业办公地块的成交价不到１５００元／平方米。浦东新区唐镇出让的三幅土地中地价最高为５０００元／平方米，而不久前，同为郊区的上海青浦赵巷地块，楼面地价每平方米超过万元。同为新江湾城地块，相隔两个多月，地价急跌逾六成。

　　杭州土地市场也在降温。１月２３日，杭州市出让的两幅地块由于无人竞价首轮便闪电成交，成交价几乎就是起拍底价。南京土地出让市场甚至出现了流标。

　　地产专家、复旦大学教授尹伯成认为，地价向来是市场信心最敏感的风向标。长三角土地市场降温反映了在一系列调控措施作用下，“没有最高、只有更高”的圈地狂热开始发生改变，开发商心态转向理性。

　　就我国一线城市的房地产市场走势来看，无论是房价、成交量还是土地市场，似乎都进入了“拐点”。不过，率先引出“拐点论”的王石认为，其所说的“拐点”是将亢奋、非理性的市场疯涨进行理性的回归，并非大起大落。

　　种种迹象显示，2008年房地产行业不会“轻装”上阵，政府相关部门将继续为其念“紧箍咒”。

　　一线城市房价不降，还将出台调控政策

　　提到拐点，河南东方置地有限公司总经理胡林说，拐点只在我国房价增长过快的一线城市有，二三线城市的房价相对来说处于比较健康的发展态势。2007年洛阳的房价的确涨了不少，一些人认为房价有些偏高，其实，这是因为楼盘的成本增加了，品质提高了，服务水平提升了。国家去年出台了一系列宏观调控政策，下定决心要稳定房价，但政策具体执行时对每一个城市的落实程度都不尽相同，有一部分城市是留有余地的，因为每个城市的情况都有差异，某些政策对一部分城市来说并不是十分适宜。第二套房首付款的提高，开发贷款的严格审批等，会使中小开发商的压力大增，因为大型开发商的融资渠道相对较多，因此应对起来会比较从容。

　　胡林说购房的刚性需求永远都存在。任何时候都有好的环境与不好的环境，关键还是取决于开发商自身的实力。调控政策对于洛阳的开发商来说是一种全方位的考验，但对洛阳楼市的影响有限。2008年洛阳楼市的优胜劣汰是不可避免的。

　　如果上海等房价上涨较快的一线城市房价没有降下来，今年国家还会出台调控政策，可能是更加严厉的政策，特别是金融政策。因为2005年、2006年，上海、杭州等城市房屋成交量虽然严重萎缩，但是房价并没有下降，之后反而产生报复性反弹，房价又涨上去了。因此，成交量减少，并不能说明调控政策的效果已经完全显现出来。目前，在上海每套房子价格大概都在150万元到200万元，低于每套100万元的房子几乎没有。如此房价，令上海的普通白领难以承受。

　　国家调控的目标就是要构建一个和谐的楼市，和谐的社会，这些从国家加大经济适用房的开发量，建立廉租房住房保障制度等就能看出来。就洛阳目前的情况而言，楼市还有较大的成长空间，楼盘成本与品质的提高等因素推动着房价。

　　洛阳楼市进入了一个调整期

　　洛阳精顺房地产策划营销有限公司总经理夏雨认为，准确地说，洛阳楼市是进入了一个调整期（或称盘整期、修整期），洛阳没有拐点。拐点是指一个临界点，这个点的前后事情会发生质的变化。而洛阳楼市最多是在发展的过程中发生一些修整，发展趋势还是向好的方向行进。

　　精顺公司的一位副总在我市某写字楼投资了一套写字间，原来每月还银行贷款800多元，加息后增加至1000多元，每月增加支出近300元，切身感受到了国家调控政策带来的压力。就目前的洛阳楼市发展态势而言，用三句话基本可以概括：房价相对较高，真实需求缩水；调控渐紧，投资需求减少；受舆论面的影响，房价预期看跌，恐慌性需求蒸发。

　　一线城市房价领跌，致使我市楼盘成交量普遍明显下滑，尤其对小户型产品和单价高的楼盘影响最大。因为小户型大多属于购房者购买的第二套房，首付款和房贷利率都大幅提高，购买者明显减少。单价高的住宅一般总价也较高，加息后致使购房者的贷款压力大增，而且购买者会期望单价高的住宅房价有所下跌时再买，因此产生了大量持币观望的购房者。

　　目前，洛阳楼市的调整是向更加人性化的方向发展。去年住宅市场太火，许多开发商“吃得太多”，需要一个“消化”的过程。市场调整后房价相对来说会接近现阶段的真实水平，因此，开发商在房价上不要抱太大的预期，调整的结果会挤掉房价中预期的提高部分。开发商应避免盲目拿地，做决策时要更加理性些。

　　其实，房价的上涨与否要看整个楼市的平均价格水平。比如，楼盘的单价从每平方米4000元降到了3800元，或者说从3500元降到了3300元，仅看这个楼盘，房价似乎是降了，但是如果其周边许多楼盘的价格都从每平方米1200元涨到了1800元，从整体看来，整个市场的房价还是涨了。

　　夏雨表示，在未来较长一段时期内，我市房地产市场的整体发展态势是成交量下去，但房价还是会上去的。但是新开楼盘的定价会比较谨慎。股市看指标，楼市是看指标盘，我市一些规模大、品质高的品牌楼盘将成为楼市的“带头大哥”，成为我市楼市发展的风向标，具有重要的参考作用。

　　本刊记者 刘丁