张治国 摄

　　作为消费投诉的热点和消费调解的难点，多年来，房地产类的投诉一直倍受人们关注。记者近日从市消费者协会获悉，2007年洛阳消费者协会受理的房地产投诉有40多宗，结合本刊楼市热线去年接到的咨询电话及房地产投诉案例，虽然整体投诉量比2006年有显著下降，但是侵害消费者合法权益的问题依然不可忽视。

　　商品房投诉三大热点

　　据市消费者协会工作人员肖慧介绍，导致房地产行业投诉有所下降的原因主要在于国家对房地产的宏观调控政策发挥了重要作用，加上近来舆论监督、行业监管、社会监督的加强，促使我市房地产市场消费更加和谐。

　　据分析，去年商品房投诉主要集中在以下三个方面：

　　一是有关开发商克扣订金、逾期交房的投诉。部分开发商以种种理由克扣购房者预交订金，不按时交房也不能给购房者一个合理说法，有的开发商甚至借机抬高房价，并拒绝支付因延期交房给购房者造成的经济损失。

　　二是有关迟迟拿不到房产证的投诉。不断有消费者反映，买房几年了也没有拿到房产证，购房者在向开发商追讨房产证的过程中，开发商以各种借口再三推脱，致使买了房却拿不到房产证成了很多购房者的心病。　

　　三是有关房屋质量及装修、建材问题的投诉。2007年，有关房屋质量及装修问题的投诉占房地产类投诉的41%，同期相比大幅提升。

　　常见投诉四大代表案例

　　案例1：张先生买房时，该楼盘还没有动工。销售人员与张先生预先签订一纸协议，有关商品房的面积、位置、销售单价等内容都有说明。但一直到去年年底，销售方迟迟不愿与张先生签订正规的购房合同，原来开发商以建材涨价为由欲提高房价，所签协议已不受认可。

　　警示：购买预售商品房具有很大的风险性。在我市，开发商工程进度需达到形象进度的1/2以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的，才有资格申请预售。购房者在知道开发商没有取得相关证件时仍然购买商品房，一但出现纠纷就很难维护自身权益。

　　案例2：刘先生买的房子迟迟拿不到房产证，直到到房管局查询后才发现开发商没有进行竣工验收备案，根本就没有售房资格。

　　警示：开发商发出“入住通知”后购房者应要求开发商提供建筑质检部门出具的房屋竣工验收备案表以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。如果没有这几样，就说明它根本不具备交房的标准，购房者有权拒绝收楼。

　　案例3：许女士在门牌还未安装时选中了一套1单元门朝西的房子。售楼小姐对此解释说没关系。但是交房时，却发现她的房子变成了4单元门朝东的西晒房，售楼小姐也一口咬定就是这套。

　　警示：购房人在约定合同第三条时首先要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的《建设工程规划许可证》等合法有效的证明材料，并确定自己所买的房屋所在幢(座)号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。

　　案例4：杨小姐买房时，开发商承诺房屋电话线、有线电视、暖气、煤气和24小时热水都能接通使用。结果在入住后发现，这些配套设施仅仅只是一个空壳子，根本没有“实质内容”。

　　警示：在杨小姐的合同附件里，只约定了“电话线、有线电视等设施齐全……”却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。因此，对一些责任不明的条款或于己不利的要约，消费者要敢于提出签订补充说明，若无法达成一致，宁可不签。

　　销售环节隐存六不平等

　　针对近期有关商品房投诉增多的问题，市消费者协会提醒消费者，现实生活中，消费者常常在购房环节碰到不平等的现象，归纳起来主要有以下六点：

　　不明不白，未看合同先落定。在目前商品房的认购环节中，消费者签署认购书之前，发展商并没有把正式的商品房合同文本给消费者看，也没有把消费者关注的楼盘交付使用条件及日期等情况如实地告知消费者，使得消费者一开始便陷入被动地位。

　　信息不对称，认购书不等同于合同。《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应具备违约责任等13条内容，然而目前发展商制定、要求消费者签署的房地产认购书，一般只有4条。销售人员在消费者对许多收房条件不清楚的情况下，就要求消费者交付定金、交付首期房款。

　　强买强卖，购房合同不能改。按照国家规定，商品房的销售合同应该是发展商和消费者共同磋商签订的，消费者与发展商具有平等的法律地位。但目前商品房销售合同多由发展商单方制定。

　　请君入瓮，付了首期再签约。在目前房地产的认购书上，普遍存在要求消费者在签署正式合同前交付首期房款的现象，但认购书中却没有具备商品房买卖合同的主要内容。

　　减轻责任，违约不退双倍定金。目前的房地产认购书普遍要消费者交付定金，但定金条款只约定给付定金的一方不履行约定，无权要求返还定金，但并没有约定收受定金的一方不履行约定，应当双倍返还定金。

　　不尽义务，抵押情况不透明。售楼小姐在消费者签署认购书时没有把楼盘的抵押情况主动告知消费者，消费者是在签署了认购书、交付了定金后，到房管局去查询才能知道所认购的是不是抵押房。

　　积极维权与购房烦恼说拜拜

　　尽管在以往的文章中，有关人士已将消费者在购房过程中容易碰到的问题进行了归纳解析，但一些购房者仍不断拨打楼市热线进行咨询：如何才能避免产生房地产纠纷？一旦出现纠纷又该如何维权？

　　市消费者协会负责人给购房者一些建议：1．最好请律师全程陪同看房，确保万无一失。2．多方位了解开发商，留意其是否存在债务问题，有无不良记录，形象是否良好，信誉度如何。3．保存好原始材料，如宣传资料、广告效果图等，一旦发生争议或违约，可凭证据投诉或诉诸法律。发现房屋质量问题要及时保留证据，如拍照等，邀请物管公司确认，以利于评估损失，解决问题。

　　另外，如果开发商没有营业执照或《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工(开工)许可证》、《商品房销售(预售)许可证》五证不全，则大多属非法售房，消费者一定要先验“证”后选购。

　　对广大消费者来说，买房是大事，出现纠纷是麻烦事，纠纷解决不当是损失。因此，在急于买房安家之前，消费者更要拿出点“较真儿”的劲来，树立更积极的维权意识。希望在2008年，有更多的人跟购房烦恼说“拜拜”。

　　本刊记者 宋玉峰 通讯员 肖慧