怎样破除承租人优先购买权

　　涧西区蒋女士问:我有一处三室一厅房子出租给了某个体户张某，租期三年。现我欲把该房子卖给我表妹，张某听说后说他享有优先购买权，我该怎样破除张某的优先购买权？

　　大进律师邵志强答复：按照法律规定，承租人在租赁期间享有同等条件下的优先购买权。在卖房前破除优先购买权的方法有：1.在当初与承租人签订租赁合同（租约）时，写入承租人放弃同等条件下优先购买权的条款；2.若租赁合同中未规定，可在卖房前与承租人协商，取得承租人放弃同等条件下优先购买权的书面证明；3.以上均不能做到，可将事实情况提前三个月通知承租人，若承租人三个月内无异议，则视为放弃优先购买权；4.房东提前解除租赁合同并承担违约责任。你可以根据以上意见结合你的实际情况妥善处理。

　　交易中途买方破产怎么办

　　西工区杜先生问：某公司购买了我的房产一处，双方约定在其付给我三分之二房款后我就为其办理过户手续，其再将另三分之一房款付给我。最近我听说该公司破产了，担心房子过户后，该公司无钱付给我，我该怎么办？

　　大进律师许现伟答复：通常情况下，购房合同签订并生效后，双方均应依约诚信全面履行。但法律同时规定，双务合同先履行的一方享有不安抗辩权。不安抗辩权是一种自助权，只要有证据表明对方有不能为对待给付的现实危险，负有先履行义务的一方可以中止履行合同。

　　就本案来讲，你已预见到对方有不能给付房款的现实危险，是可以依不安抗辩制度自助的，但需有确切的证据证明对方经营状况已严重恶化，并应及时通知对方。当对方提供适当担保时，你应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，你可以解除合同。如果你没有确切证据证明对方经营状况恶化或破产而中止履行的，应当承担违约责任。

　　温馨提示：河南大进律师事务所将于本周六9：00~12：00，在九都路涧河桥东星河国际16楼举行“楼市面对面”大型法律义务咨询活动，欢迎参加。

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　　本刊记者 宋玉峰 整理