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　　在2008年博鳌房地产论坛上，与会者普遍认为——

　　2008博鳌房地产论坛于6月13日~16日在海南博鳌举行，本次论坛的主题定为：“改革三十年、大变局下中国房地产新契机。”

　　论坛上一片愁云惨雾。从一定程度上来看，房地产开发商的信心指数正下降到近年来的最低点。“拐点论”没有了讨论的价值，楼市正在进入一个下降通道已经成了一个普遍性的结论。

　　不是降不降，是降多少

　　二三线城市的低迷让众人对地产市场变得更加悲观。在此之前，众多地产界业内人士认为，包括深圳、广州在内的市场之所以出现调整，是因为房价的上涨过于迅速，导致价格严重脱离实际。但是，从目前来看，被认为价格没有到位的地区同样出现了严重的观望情绪。

　　即使是高端市场，销售同样也遇到了瓶颈。云顶至尊是厦门最顶级的豪宅，项目销售代表欧阳立新只身来到博鳌论坛，和很多典型的小型房地产公司一样，这个公司以项目起家。她告诉记者，和以前相比，项目明显销售缓慢。“跑不动了。”她说，很长时间也难成交一套。

　　欧阳立新说，公司准备把项目拿到香港等地进行海外销售。实际上，最近一个阶段，楼盘海外销售再次兴起，国内市场的萎缩让开发商不得不寄希望于海外市场。

　　“我们想知道，究竟哪里会降，降多少，降多久？”一家代理公司的人员这样提问。对于很多业内人士来讲，市场遇冷已经不再是一个需要讨论的焦点，而变成了一个具有普遍性的事实。目前他们所关心的是，各个地区将会遭遇多大幅度的调整。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生指出，目前楼市出现交易量下跌，和今年“雪灾”或者是证券市场暴跌所引发的“股灾”不同，楼市还尚未有“房灾”形成，但今年来看整个楼市是一个险局。

　　开发商财务状况恶化

　　清华大学经济管理学院教授朱武祥提供的研究数据显示，随着我国房地产行业的繁荣，国内地产企业一直在乐观地囤地扩张。万科在2003年~2007年的年均收入增长达到54%，保利甚至高达90％。这些企业都获得了很高的增长。但高投资推动高增长的模式背后是持续的负现金流。过去10年，地产上市公司整体呈现持续负现金流状态。融资前现金流只有2002年一年是正的，10年年均融资前现金缺口(行业平均)达到1.7亿，5年年均融资前现金缺口2.2亿。

　　朱武祥指出，一旦市场出现逆转，公司的财务状况就将出现严重恶化。

　　目前，市场的逆转正在出现。除了成交量的下降，地产公司资金链也被全面收紧，一家外资银行嘉宾表示，随着准备金率的不断提高，国内中小银行几乎面临无钱可贷的局面。

　　与国内的信贷紧缩几乎同步，外部资本市场也并不理想。

　　朱武祥表示，和以前国有企业困境、银行困境、证券公司困境一样，房地产企业正在遭遇空前的“地震”并即将陷入普遍困境。这种情形类似于此前的中国彩电行业。朱武祥指出，以目前的资金链状况，约有30％的上市公司只有在土地存量下降40％的情况下，才有可能实现财务平衡。

　　相对及时的调整是好事

　　6月13日，在北京由中共中央、国务院各部门主要成员参与的一次高规格会议上，稳定房地产市场被重点提出。会议明确，要进一步加强金融监管,促进资本市场健康发展,保持房地产市场稳定,切实防范金融风险。

　　朱武祥表示，这一表态可以说明，政府对于房地产企业的金融问题正日益关注。朱武祥称，政府需要像关注国有企业、银行、证券公司那样关注房地产金融。支持房地产行业整合、企业转变增长方式和业界创新房地产金融解决方案。

　　央行货币政策委员会委员、国民经济研究所所长樊纲指出，此次越南出现的经济危机是典型的经济过热导致经济波动，对于政府来说如果不及时调控经济增长，最后出现的问题就比较难以解决。

　　樊纲指出，目前楼市的调整来得相对及时。樊纲说，一个相对及时的调整是好事，“股市60、70倍市盈率不调什么时候调？6000点都不调等到几千点，8000点？像当年台湾那样到了12000点，一下跌到2000点”。楼市同样如此，不能够像日本等地一样泡沫充斥之后再作调整，那么将会带来全面性的金融损失。樊纲称，房地产市场的主动调整将有助于市场的健康成长。房价高了就应该调整，樊纲称，由于市场调整往往是矫枉过正的，因此调整的幅度可能会较大。    （据新华网）