李万春 摄 （图文无关）

　　如今，人们的生活水平提高了，在买房子的同时难免会想到买车的问题，甚至有相当一部分业主，在入住新房前就已经成了名副其实的“驾驶员”。于是买房时，怎样安置爱车成了许多购房者上心的事儿。

　　日前，记者从市消费者协会了解到，有关高层住宅地下车库的问题，仍有不少纠纷存在。

　　地下车库属于谁

　　市消协工作人员介绍说，于先生去年在涧西区某住宅小区买了房子，前不久就曾为爱车的栖身之所讨说法。原来，去年8月，该小区开发商声称要公开出售地下车库。对此，小区业主委员会根据购房合同中关于“地下车库属于公用面积”这一约定多次向小区开发商进行权属明确，最终在消协的帮助下，有关部门取消了该小区地下车库的预售备案证书，使业主们的权益得到保护。

　　其实，这样的问题，西工区的张先生也曾碰到过。据他说，一年前，他在洛阳新区某小区买房时，该小区开发商曾公开销售地下车库。张先生问他们，既然是出售，有没有产权证？对方说没有，只有70年的使用权。当张先生要求和对方签订正式合同并约定租赁期限和明确交款事项时，对方却告之车库出售只有简单协议，既不开发票，也不打收据。最终，因为担心出现问题，张先生放弃了购买车库。

　　相信不少读者也会有以上类似经历，小小车库不过几平方米，要价却是几万块。这还在其次，关键是有人说地下车库大多属于人防工程，是不能对外出售的；而有的人认为，地下车库属于小区公共建筑面积，应属全体业主所有。那么地下车库到底能不能卖？谁才应该是收益人呢？

　　地下车库大多属人防工程

　　在我市某律师事务所，记者见到了张运超律师。他告诉记者，我市大多高层地下车库实际上是高层必须配套的地下人防工程。相关法律规定，地下人防工程可以军民两用，即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务，战争状态下归国家统一使用。同时规定了地下人防工程属于“谁投资、谁使用、谁收益”。

　　如果所有人将人防工程作为地下车库出租使用，那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意，在保证不降低人民防空工程防护能力的情况下，才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改，直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

　　一般来说，判定小区内地下车库是归开发商所有还是全体业主所有，应考虑以下条件：1.开发商是否在计算公摊面积时把地下车库的建筑面积计算在内；2.开发商在出售单元房屋时是否承诺无偿提供地下车库；3.开发商是否把建造地下车库的成本核算在住宅开发成本之内；4.国家法律法规有无规定地下车库归业主所有的。通过以上条件判断地下车库归谁所有。

　　因此，在和平时期，所有人享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权，同时承担维修保养的法定义务。但是，“所有人”是谁需要搞清楚。如果不是开发商而是业主，开发商就无权出让使用权或出租。而且，被认定为人防工程的“地下车库”是不能被出售的。

　　新物权法关于地下车库的认定

　　对于以上出现的问题，河南大进律师事务所的邵志强律师认为，商品房住宅小区地下车库的产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。

　　2008年10月1日实施的《物权法》首次以法律形式对地下车库权属作出规定。起草人之一的王利明教授曾将争议观点分为两种：第一种观点是车库应当归属于全体业主。主要的理由认为开发商在修建地下车库时已经将成本打入了售房成本，摊到了业主身上；地下车库是作为业主专有部分的配套设施。只有作为共有财产的话，才能作为业主专有部分的配套设施；由开发商保留所有权的话，会和专有部分的所有权发生分离，这就会严重损害业主的利益，也会提高不安全的因素。第二种观点是应该采用约定的方式，车库的归属由开发商和业主在合同中规定，如果售房合同中没有规定车库的归属，就推定归业主所有。

　　目前我国的《物权法》就是采用这种模式，即第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　因此，对于规划用于停放汽车的车位、车库，在首先满足业主需要的前提下，遵循司法自治原则，允许开发商出售、附赠或者出租。而对于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，明确属于业主共有，开发商或物业服务企业无权随意处置和收费，否则即为违法。

　　本刊记者 宋玉峰 通讯员 肖慧

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