三门峡市的秦女士为了在洛阳给孩子找一个好学校，２００６年在洛阳买了一套二手房。可是，她至今未能住进这套房子，而且惹来一场官司。近日，一审法院虽判她胜诉，但因对方提起上诉，她仍不知自己何时才能住进此房。

　　购 房

　　２００６年年初，秦女士在亲戚的帮助下，与洛阳男子李伟就买房事宜进行了接触。接着，李伟让秦女士验看了位于洛阳市行署路某居民区的房子。

　　这套房子面积虽说不大，但这里距学校很近，环境也不错，很适合孩子读书，秦女士较满意，遂筹备房款。

　　作为上班族，近１０万元房款对她而言可不是小数目。向对方交付房款后，双方到房管部门办理了相关手续。看到载有自己名字的房产证，秦女士心中充满了希望。

　　就在房款交清后，李伟对秦女士说，他刚刚买了一套新房，正在装修，很快就完工，过几天才能给秦女士腾房子。

　　秦女士想，房产证已办到自己名下，他刚卖了房子，没地方住，如果不让他在这里住，情理上说不过去。再说自己并不急着用房，让他住几天也没关系，谁知这竟是噩梦的开始。

　　之后，秦女士来到洛阳找李伟腾房子，但总是大门紧闭，她拨打李伟的电话，无人接听。再后来，李伟仿佛从人间“蒸发”了。作为一个外地人，面对这种情况，秦女士真着了慌。

　　她按照房产证等相关手续上对方登记的地址，多次到宜阳县李伟的老家，但只见到李妻张某及其两个上小学的孩子。李妻说，自己也有好长时间没见到李伟了，也联系不上他。

　　互 诉

　　秦女士始终找不到李伟，觉得这样拖下去也不是办法，遂决定依法保护自己的合法权益。在律师的帮助下，她将李伟诉至西工区人民法院，要求他腾出房子，同时承担自办理过户之日到搬出房子时的占用费及误工费、差旅费等。

　　西工区人民法院立案后，由于找不到被告李伟，便将开庭事宜公告送达。谁知李伟的妻子张某这时却以原告的身份将李伟和秦女士起诉到西工区人民法院。

　　接到法院传票的秦女士如坠云雾之中，自己明明是在维权，怎么反而成了被告？李伟一家人这葫芦里究竟卖的是什么药？

　　张某在诉状中写道：在我不知情的情况下，两名被告于2006年12月25日签订了一份房屋买卖合同，被告李伟私自将其与我共有的位于洛阳市西工区行署路某处房屋出售给被告秦女士，并且办理了房产登记过户手续，后因秦女士诉李伟侵权一案，我才于2007年11月初知道该房屋被转卖。李伟私自处分夫妻共有财产，应属无效行为。为保护原告的利益，我请求法院依法撤销二被告签订的房屋买卖合同，由二被告承担本案诉讼费用。

　　李妻的起诉导致秦女士所诉侵权案法定中止，身心疲惫的她只有先和李妻对簿公堂。

　　判 决

　　西工区人民法院对李妻的起诉立案后，依法组成合议庭，开庭审理了此案。这时的李伟仍不出面，特别授权让一名法律工作者出庭应诉。

　　法庭上，李妻为支持自己的诉求，提交了4份证据，主要有她和李伟的结婚证，以证明二人是夫妻关系；过户前的房产证，证明房屋所有权系李伟，同时也证明属共同财产等。

　　秦女士也向法庭提供了如下证据：她和李伟签订的房地产买卖契约，证明是她依据该协议取得房产所有权；房屋所有权证一份，证明自己是该房屋所有权的归属以及李伟收到房款的收条。

　　法官问李妻是否知道房屋买卖一事时，李妻说不知道，只是在秦女士到老家找李伟时，她才知道此事。自己没和李伟住在一起，也不知道他现在在哪里。

　　在法庭辩论阶段，秦女士认为，交易时房产证上登记的所有人是李伟，共有人一栏没有填，所以我们的交易是合法有效的。你们夫妻在卖房时是否相互通气，那是你们的事儿，和我没有关系。另外，我也不知道李伟的婚姻关系。根据《物权法》有关规定，我作为第三人，属善意有偿取得房产所有权，合法权益应得到法律保护，请法庭驳回原告的诉讼请求。

　　由于李伟没有到庭，法庭不再进行调解。法院根据原、被告的陈述，举证质证，诉辩意见，确认了如下事实：原告与被告李伟于1994年1月17日结婚，婚姻关系存续至今。2006年1月19日，李伟以自己的名义登记购买了位于洛阳市西工区行署路某房屋，该房屋所有权证书上所有人登记为李伟，共有人处为空白。2006年12月25日，李伟私自与秦女士签订房屋买卖合同，也未告知该房屋为夫妻共有，合同约定李伟将该房屋转让给秦女士，秦女士支付李伟房款90500元。2006年12月20日，二被告办理了房产过户登记手续。原告以不知房屋买卖一事为由起诉。

　　法院认为：我国《物权法》第１０６条规定：“除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让：（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”

　　善意取得制度是为了维护市场交易秩序，保护善意买受人的合法权益而设立的。秦女士出于对李伟房屋证书登记内容所具公信力的信任，购买房产证所载之房屋，其行为符合善意取得之规定，所取得的房屋所有权应受法律保护；李伟擅自处分夫妻共有房屋，侵犯了原告的共有权，原告共有权所受侵害的损失可依法向李伟请求赔偿，原告请求认定二被告房屋买卖合同无效的主张因无法律依据，法院不予支持。

　　法院依照《物权法》第１０６条规定，判决驳回原告张某的诉讼请求。

　　一审判决后，张某不服，上诉至市中级人民法院。看来，秦女士要想住进自己的房屋，还需时日。

　　评 析

　　西工区人民法院民一庭庭长马少先认为，近年来随着房价的飙升，房地产纠纷案件呈上升趋势，其中有不少因二手房转让引起的纠纷。

　　马少先说，我国《物权法》对动产和不动产进行了严格规定，对于动产，是以实际交付为准；对于不动产，是以合法取得有效的产权证书为准。比如，多人对同一套房子有购买意向，但该房最终只能属于最早取得有效产权证书的买者。

　　秦女士的全权代理律师、洛阳一得律师事务所的楚子毅认为，在当今社会，由于房价的上涨，有的人卖出房子后反悔，便想通过诉讼渠道达到目的。对于这种情况，消费者要注意防范，拿起法律武器保护自己的合法权益。

　　本案承办法官分析说，本案的争议焦点是被告秦女士是否已善意取得房屋的所有权。善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。

　　这里的财产包括动产和不动产。在传统理论中，善意取得的财产仅限于动产。我国许多不动产登记制度尚不完善，如在房屋预售过程中，存在“一房二卖”甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障。因此，将善意取得制度适用于不动产交易领域，可最大限度保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序地发展。

　　善意取得制度在于保护占有的公信力，保护交易安全，鼓励交易，维护商品交易的正常秩序，促进市场经济有序发展。一旦交易安全缺乏保障，则任何一个进入市场进行交易的权利主体，在购买物品或者在财产上设定权利时，都需对财产的权属进行详尽调查。善意取得制度承认善意买受人可以即时取得所有权，则交易者就能放心地进行交易，从而有利于市场经济的健康发展。（文中当事人为化名）