12月28日，2014洛阳地产金鼎奖推选活动圆满结束。当天，主办方举办了2014洛阳房地产发展高峰论坛暨地产金鼎奖颁奖盛典，论坛现场，国内地产行业大腕任志强、胡葆森到场并分别作了精彩的主题演讲，并对中浩德地产有限公司总经理郭利好等洛阳业内人士提出的问题，他们也妙语连珠， 一一给出答案。

现在，将一部分精彩内容进行整理，一并奉上，与关心行业发展的读者分享。

您对二、三线城市的房价作何判断？

任志强：库存消化完了，房价就会反弹。当然，库存消化完不是指全部消化完，一个城市如果没有可以消化6个月至8个月的商品房库存量，会引起很大的恐慌，所以，消化到这个程度就行了。在消化库存的这一时期，房价一定是有涨有跌的，因为每个企业的情况不一样，尤其是现金流情况不同。

就全国范围看，我预计明年9月或10月后，房价就会反弹。洛阳具体的情况我并不了解，但如果今年也是个生产“小年”，销量也比较稳定的话，时间表应该差不多。

您认为不动产登记条例对房地产会产生实质性影响吗？

任志强：没有影响。银行也能查每个人的存款，难道因为这个大家就不存钱了吗？

最重要的是，中国的住房登记、产权登记是有明确规定的，只要不申请，就可以不登记。另外，在不动产登记的过程中，房地产开发商成了一个“缓冲”。

同时，要明确的是，这和收税没什么关系。如果不解决相关的制度问题，我觉得房地产税立法很困难。上海和重庆做了房产税试验，也没有解决税收的问题。

而且，要搞清楚不动产到底登记啥？更多登计的是包括耕地、矿山、林地等，房地产在里面只占很少一部分。

中部城市商业地产的发展方向及投资价值如何？

任志强：真正的商业地产是什么？主要看用什么方式去进行经营。

大家都说互联网改变了经济行为，但有一项是互联网改变不了的，即人们愉悦的心情！你看，很多商品在网络上销售，也设了体验店。

电影《1942》拍得真好，就是不卖座；《小时代》那么烂的电影，就是卖座。原因就在于，后者给了年轻人一种愉悦的心情。逛商场，也是同一个道理。如果我们的商业行为不能让人们愉悦，那大家都去网络上买东西了！所以，经营行为是最重要的一项内容。

泛泛地讲，商业地产可以简单分为商场、写字楼和酒店，它们背后支撑的条件是不一样的。商场主要看消费者的购物习惯，写字楼主要看第三产业发不发达，酒店主要看城市的商务活动和涉外交往的活跃程度，以及这座城市是不是旅游目的地。

总的来说，具体情况应该具体分析，发展方向和投资价值，是由不同的消费需求决定的。

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■任志强篇

从商品房销售面积和销售额来看，东部地区比中西部地区加起来的数据占比还大，所以东部地区发生变化，整体数据就会发生大的变化。不少媒体认为，矛盾主要集中在三、四线城市，但是从数据上来看，中西部地区没有一个一线城市，都是二、三线城市和三、四线城市，它们的销售量基本维持平稳状态，没有出现大的起伏。

——他认为，三、四线城市对全国房地产数据影响很小

马斯洛的需求层次理论，将人类的需求分为5个层次，在未来的发展过程中，住房消费会越来越成为家庭消费中的最重要的因素，因为人们最先要改善的就是住房问题。不管是欧美还是日本等亚洲国家，它们的住房消费需求在家庭收入中要占25%以上，中国与这个数据差得还很远。 所以，现在住房消费还处于一个逐步上升的过程。人们已经不满足于“有房住”，还要“住得好”。

举例来说，老龄化社会的到来，越来越多60岁以上的老年人迫切需要改善住房条件，搬到带电梯的楼房居住，因为他们爬不动楼，又没有那么多一层住房让他们住。

——他表示，住房消费远没有停止

□记者 霍媛媛

相信您一定时刻关注着洛阳这座河南副中心城市的发展，洛阳市场最吸引您的地方是什么？

胡葆森：作为副中心城市，洛阳虽然和郑州存在差距，而且近几年的差距越来越大，但是对于豫西地区的几千万人口来说，它的辐射能力还是非常强的。

另外，除了经济总量、消费水平等因素，我认为洛阳还具有一些特殊优势。首先，文化底蕴很深厚，文化资源具有优势；其次，市民整体素质高，这与洛阳大型厂矿和科研院所集中造成的人才结构有关；最后，自然环境比较好，我一来到洛阳就明显感觉到空气比较好，雾霾也少……

综上所述，我很看好洛阳，往后，建业集团也会继续加大在洛阳的投资。

今年以来，洛阳高端市场，比如大平层、别墅类产品的新增量很大，但是近几年洛阳市场一直是刚需撑市。您对明年洛阳的高端市场怎么看？

胡葆森：前些年，人们要改善居住条件，往往会选择150平方米这种大户型产品，可现在，随着需求观念的改变，120平方米、130平方米的户型开始成为大家改善置业的首选。未来，预计市场主力户型的面积不会超过130平方米。

加上洛阳目前的库存量在七八百万平方米，消化起来并不容易。所以，那些大户型产品的前景，应该说“你懂的”。

您怎么看待国内的一线房地产开发商纷纷在河南尤其是洛阳这种地级城市拿地开发这一现象？对于本土房企，您有什么好的建议？

胡葆森：恒大、碧桂园、保利等大型知名房企已经来到洛阳，我相信绿地、万科今后也会来。

这些房企都来洛阳开发，是好事，说明洛阳的经济总量、城镇化发展以及购买力等，都达到了一定水平。

对于本土的房企来说，这是抗拒不了的趋势，不如以开放的心态面对。本土房企接下来该如何发展？我认为有三条路可选择：一是联合其他中小型房企，抱团取暖，当然也可以找大型房企进行合作；二是联合金融机构，寻求金融上的支持；三是到一些经济较好的县级城市发展。

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■胡葆森篇

病来如山倒，病去如抽丝，中国经济也是如此，过去这些年经济高速增长带来了不少问题，需要时间进行调理。所以，未来3年到5年，也就是从中期来看，宏观经济好不到哪里去。

——他建议房地产开发商不要把宏观经济预计得过于乐观

2014年，房地产市场呈现出来的一个主要特征是“细分”。市场在细分，房地产开发商在细分，产品业态和商业模式也在细分。在今后的日子里，市场冷热、房价升降，不应该再一概而论。

——他认为， 一个以细分为关键词的地产时代已到来