刘先生等问：我们是某小区业主，在与开发商签订购房合同时，将地下车库约定为公用部位，可近来开发商欲将该地下车库对外销售。请问该地下车库的所有权应归谁所有？

　　河南大进律师事务所邵志强、许现伟：长期以来，业主在购买房屋后，只关注地上车位的归属问题，往往忽略了地下车库。《物权法》颁布以来，地下车库的归属问题成为争议的焦点。

　　实际上，绝大多数开发商已将地下车库建造成本列入地面房屋销售价格内，再单独将其出售，就存在二次销售问题。其实，地下车库和地上车位及小区内的绿地道路、公用设施一样，均承担着一定的公共服务职能，必须首先满足业主的需要，房地产开发商不得以商业经营模式将车库、车位对外销售。

　　地下车库的归属问题可从以下几个方面来判断。第一，看该地下车库是否作为分摊面积计入业主购房的建筑面积，若已计入，则该地下车库属于业主共同所有；第二，看当事人对该地下车库的归属是否有约定，有约定的从其约定；第三，如不存在上述两种情形，本着公平的原则，该地下车库也应归全体业主共有。

　　地下车库的建造依附于地面土地使用权的取得，由于地面土地使用权归业主共有，土地使用权的成本已被分摊到各个业主名下，开发商在业主共有土地使用权的地下建造车库，侵犯了业主的土地使用权，其车库的所有权应归业主所有。这里首先应搞清楚，没有地面土地使用权，也就没有地下车库的建造权。