交房时公摊面积增加了该怎么办

　　涧西区吴女士问：我购买住宅房一套，房屋总建筑面积基本没变，但交房时被告知公摊增加了5㎡，我感觉很不舒服，请问我该怎么维权？

　　河南大进律师事务所律师许现伟答：应当说你所反映的问题带有一定的普遍性，但由于目前这方面法律不尽完善，单纯依靠法律来维权有一定困难，除非在购房合同中对公摊面积变化做出了约定。在我们洛阳开发商售房主要采用以建筑面积计价。正是因为上面的原因，一般开发商比较热衷采用这种方式。其次是按套计价。按套计价是国际上通行的一种计价方式，在沿海城市也比较流行，近年来在洛阳也有出现。其优点是计价方便，但是购房者为了核算成本，仍然需要约定并核实套内建筑面和公摊面积，并且需要专门约定面积存在误差时的责任处理。第三种是按套内建筑面积计价。这是购房者比较看重的一种计价方式。一是便于核实即购房者自己就可以丈量；二是对购房人来讲具有真实意义就在于套内建筑面积；三是购房者便于核算购房成本。因此，不同的计价方式都应注意把各面积和误差出现时怎样处理约定详细，以免出现纠纷后“无法可依”。

　　物业管理区域如何划分

　　洛龙区方先生问：我小区拟组建业主委员会，请问：物业管理区域如何划分，是否能按单体建筑划分？

　　河南大进律师事务所律师邵志强答：确定物业管理区域是业主大会成立的前提。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业所在地区房管部门会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作。划分物业管理区域原则上以相对封闭、配套设施、基础设施相对集中、能相对独立使用为条件。另外，还应重点考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素。

　　什么是容积率和建筑密度

　　西工区刘女士问：我们小区的容积率并不高，可我总觉得不宽畅不舒适。请问怎么理解容积率和建筑密度？

　　河南大进律师事务所律师许现伟答：来信涉及建筑容积率和建筑密度两个概念。建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划用地面积之比。容积率小，意味着土地资源的利用率较低，开发成本上升；但容积率过大，意味着居住密度大，居住环境质量下降。建筑密度是指小区所有建筑基底面积之和与规划用地之比。规划建设用地是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括小区内的道路面积、绿地面积、构筑物所占面积、运动场地等。业主们心目中的容积率越低，居住越舒适的观点是不够全面的，事实上建筑密度，也关系到舒适感。

　　温馨提示：河南大进律师事务所将于每周六9：00~12：00在九都路涧河桥东星河国际16楼举行“楼市面对面”大型法律义务咨询活动，欢迎参加。

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　　本刊记者 宋玉峰 整理