物业管理区域应如何划分

　　洛龙区方先生问：我小区拟组建业主委员会，请问物业管理区域如何划分，是否能按单体建筑划分？

　　河南大进律师事务所邵志强：确定物业管理区域是业主大会成立的前提，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业所在地区房管部门会同街道办事处负责协调物业管理区域划分工作，划分物业管理区域原则上以相对封闭、配套设施、基础设施相对集中、能相对独立使用为条件，另外，还应重点考虑建筑规模、自然形成、设施设备共用程度及社区建设等因素。

　　团购买房应注意什么

　　西工区宋女士问：现在团购很流行，我想通过团购买房，压低房价，但又不知有无风险，应该注意些什么？

　　河南大进律师事务所邵志强：采用集团形式，以相对低廉的价格购买商品，这是团购的魅力所在。目前，由于国家对房地产行业加强调控，企业资金链较为紧张，而房地产市场的观望气氛更是浓厚。此时团购买房，应该说是一件双赢的事情。比较而言，如果不是定向开发形式，只是针对有预售资格的楼盘团购，风险相对较小，但要注意以下事项。1.关注团购组织者的信誉和实力。好的组织者，不仅信誉良好，而且合作楼盘多，管理严密，有专业素养，能给参与者提供较好的服务。2.注意优惠保鲜期。房价是否优惠是个相对概念，一定要保证一定期限内的最优价。3.留意延伸服务。购房并非签完合同就了事，后续的交房、办证、争议解决等，都需要专业的服务。组织者若能提供延伸服务，将是非常实用的。以上意见，希望有助于你团购成功。

　　土地使用期限是不是楼房寿命

　　洛龙区张女士：我在新区购买高层住宅一套，合同上规定土地使用期限为70年，请问这是不是楼房的使用寿命？

　　河南大进律师事务所邵志强：住宅用地土地使用权出让期限最高为70年，商业用地土地使用权出让期限最高为40年，这是我国法律所明确规定的

　　土地使用期限和楼房工程的使用年限（寿命）是两个概念。根据相关规定，建筑耐久年限按民用建筑的主题结构分为四级：一级年限为100年以上，适用于重要的建筑和高层建筑，其中高层建筑指10层以上住宅建筑、总高度超过24米的公共建筑及综合性建筑；二级耐久年限为50年~100年，适用于一般建筑；三级耐久年限为25年~50年，适用于次要建筑；四级耐久年限为15年以下，适用于临时性建筑。耐久年限实际上就是工程的合理使用年限，因此，你所购住房的寿命至少为100年。

　　（以上回答内容仅供参考。你可拨打律师热线进行咨询，也可发送电子邮件至lsrx888@163.com咨询。）

　　本刊记者 宋玉峰 整理