消费者购房所签合同,部分开发商往往在补充协议里暗藏陷阱。专业人士表示,部分房地产企业在商品房买卖合同中新增的补充协议,根本未到工商部门备案。其中,多有免除自身责任、加重购房人责任,或排除购房人合法权利等内容,普遍存在以下几种情况:
一、补充协议效力大于合同条款
补充协议原文:若本补充协议与本合同有关规定有抵触,则以本补充协议规定为准。
点评:有关法规规定,合同格式条款是指合同文本提供方为重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与消费者协商的条款。对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释;有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释;格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。
据此,就商品房买卖合同而言,其效力从大到小的顺序依次为:现场签约条款第一;标准合同条款第二;开发商单方提供的补充协议以及填充条款第三。
结论:补充协议所设格式条款,效力大于非格式条款(标准合同示范文本),违背了法律法规相关规定。
二、购房总价成违约金基数
补充协议原文:任何一方在本合同签订后单方面终止合同,应承担终止合同违约金,比例为合同总价款的20%。
点评:有关法规解释,当事双方约定违约金,标准应以违约造成的实际损失计费,最高比例30%。很明显,消费者单方面终止买房合同,开发商损失再怎么大也不超过总房价,因为房产始终摆在那里。
结论:补充协议看似对买卖双方有利,实则是单方面加大了消费者违约责任。
三、限定买家商品房用途
补充协议原文:该商品房仅为住宅用途。
点评:有关法规规定,财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处置的权利。业主享有房屋的所有权,享有对该房屋占有、使用、收益和处置的权利。换言之,只要业主对房屋处置不违法,他人就无权干涉。
结论:补充协议剥夺了消费者应享有的权利。
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“填充条款”也须小心
除补充协议外,商品房买卖合同正式文本中的填充条款,消费者也须提防。
据介绍,商品房交易目前一般统一使用由该市国土房管局印制、该市工商局监制的标准合同。该合同中,有部分空格供买卖双方签约时现场商定。而部分开发商却先行拟定条款填充其中,“掠夺”购房人合法权利。
具体操作手法是,标准合同原有多个选项,供消费者选择,但开发商却事先选择其中一个为自己减轻或免责的选项。如消费者接房的装饰条件,开发商交房时达不到此要求,有几种解决方式:开发商双倍赔偿消费者装饰价差;开发商无条件返工,达到消费者要求等。有“精明”的开发商不与消费者协商,先行在合同中填充了第二个选项。
(白悦)